La compra de una vivienda en construcción es una opción cada vez más popular, ya que permite a los compradores adquirir una propiedad antes de que esté completamente terminada. Este tipo de transacción puede ofrecer ventajas y desafíos únicos, por lo que es importante comprender los aspectos clave antes de tomar una decisión.
En primer lugar, es esencial investigar y elegir cuidadosamente al promotor o constructor responsable del proyecto. Se recomienda verificar su reputación, experiencia previa y proyectos anteriores completados con éxito. Además, es fundamental revisar los permisos y licencias necesarios para la construcción, así como la fecha prevista de finalización de la obra.
PAGO PREVIO O RESERVA
Al comprar una vivienda en construcción, es común que se solicite un pago inicial conocido como reserva. Este pago suele ser un porcentaje del precio total acordado y generalmente se realiza en el momento de la firma del contrato de reserva. Es importante contar con un contrato de reserva que establezca claramente las condiciones, derechos y obligaciones de ambas partes.
PAGOS ADICIONALES
A medida que avanza la construcción, se pueden solicitar pagos adicionales según el progreso alcanzado. Estos pagos se suelen hacer mediante pagos parciales o cuotas mensuales, dependiendo de lo acordado en el contrato de compra. Es vital asegurarse de que estos pagos estén respaldados por garantías o avales, lo que protegerá los intereses del comprador en caso de incumplimiento por parte del promotor.
RETRASOS O CAMBIOS EN EL PROYECTO
Es importante tener en cuenta que, al comprar una vivienda en construcción, existe la posibilidad de que se produzcan retrasos o cambios en el proyecto. Por lo tanto, es fundamental estar preparado para posibles demoras en la entrega de la propiedad y ajustes en los planos o especificaciones iniciales. Es recomendable tener una comunicación clara y constante con el promotor para estar al tanto de cualquier novedad o cambio.
OPCIONES DE COMPRA
Existen dos opciones a la hora de comprar una vivienda en construcción:
- Que en vendedor sea el promotor o constructor, será primera transmisión
En este caso el comprador pagará IVA.
- Que el vendedor haya comprado previamente la vivienda objeto de venta, no será primera transmisión y en este supuesto el comprador pagará Impuesto de transmisiones Patrimoniales (ITP).
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR PROMOTOR
La Disposición Adicional de la Ley de Ordenación de la Edificación, establece
“Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
- Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
- Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
- La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.”
SEGURO DECENAL
Según comentamos en nuestro artículo sobre el seguro decenal.
El seguro decenal es una garantía que el promotor está obligado a contratar con el objetivo de cubrir los daños materiales que se produzcan en el edificio a causa de fallos o defectos que afecten la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble.
De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los responsables de la construcción están obligados a responder ante los propietarios de los edificios por daños materiales en los siguientes términos:
- Diez años: Para daños derivados de fallos o imperfecciones que impacten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o cualquier otro componente estructural, poniendo en riesgo la integridad mecánica y estabilidad del inmueble. Este respaldo es comúnmente referido como seguro decenal y su contratación recae en el promotor.
- Tres años: En casos de daños resultantes de deficiencias en elementos constructivos o en instalaciones que no cumplan con los estándares de habitabilidad. Al igual que con el seguro decenal, es el promotor quien debe contratar esta cobertura.
- Un año: Para daños ocasionados por errores o fallos en la ejecución que afecten a los acabados finales de la obra. La responsabilidad de contratar este seguro corresponde al constructor, tal y como se estipula en la LOE.
CONCLUSION
En resumen, la compra de una vivienda en construcción puede ser una opción emocionante y atractiva. Sin embargo, requiere una exhaustiva investigación, un análisis de riesgos y una buena comunicación con todas las partes involucradas. Al tomar las precauciones necesarias, los compradores pueden hacer realidad su sueño de tener una vivienda a medida y adaptada a sus necesidades.
Es aconsejable contratar los servicios de un profesional, como un abogado especializado en derecho inmobiliario y la construcción. Estos expertos pueden revisar los contratos, brindar asesoramiento legal y verificar que se cumplan todas las regulaciones y normativas aplicables. En Quikprokuo podemos ayudarte en todas las fases de este proceso, poniéndote en contacto con nosotros en este enlace.
