Convertir tu local en una vivienda
Desde siempre ha habido razones por las que convertir un local comercial en una vivienda resultaba una posibilidad interesante: el valor de las viviendas es superior al de los locales y los trámites para el alquiler son más sencillos.
Pero, además, ahora la reciente crisis del Covid-19 ha afectado especialmente a los negocios por los confinamientos y la generalización del teletrabajo, mientras que la demanda de viviendas en ciudades sigue aumentando. Esta situación ha generado que baje la rentabilidad de locales comerciales y, por lo tanto, la posibilidad de transformar un local en una vivienda resulte más atractiva que nunca.
Si estás valorando la interesante posibilidad de transformar tu local, lo que se conoce como cambio de uso, a continuación de damos toda la información necesaria para ponderar la opción, pues es un proceso que supone costes y puede durar más de un año dependiendo de los requisitos aplicables al caso (sólo en trámites).
Pasos para el cambio de uso
Primero – Indagaciones previas
El cambio de local comercial a vivienda es un cambio legal que tiene efectos jurídicos (por ejemplo, a efectos del IRPF) y no todo local puede transformarse. Para saber cuándo es posible se debe prestar atención a:
- La compatibilidad urbanística, pues hay locales que no se pueden convertir en viviendas, ya sea porque en la zona se ha agotado la densidad prevista o porque está expresamente prohibido. Para conocer lo anterior se debe solicitar al Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el local un Certificado de Compatibilidad Urbanística.
- Las normas sobre las condiciones de vivienda mínima y habitabilidad establecidas por el plan de urbanismo del lugar en que se encuentre la vivienda, porque las viviendas deben disponer de unas condiciones con las que no cuentan todos los locales. Para esto se debe pedir un Certificado de Habitabilidad a un arquitecto. No obstante, hay una serie de circunstancias que se pueden observar a simple vista o comprobar en el propio plano, por lo que se podría descartar el local:
- No se puede hacer viviendas en sótanos, por lo que si el local está por debajo del nivel de la acera no es apto.
- La cocina debe contar con una evacuación de humos y gases y dicha evacuación no puede dar a la fachada ni un patio interior; por lo tanto, si el local es interior sin posibilidad de salida a la calle, o su única salida es la fachada, no será válido (si bien es cierto que se puede instalar un filtro de carbono para los gases, si es el único inconveniente se podría valorar por el arquitecto).
- Se exige una mínima iluminación natural y que las viviendas sean exteriores, esto es, que den a la vía pública o a un espacio privado con unas dimensiones de al menos 200m2 y 12m de diámetro, por lo que locales interiores o sin ventanas no se podrán convertir en viviendas (cuidado porque a menos que se trate de un ático las claraboyas no cuentan como ventanas).
- La fachada debe ser al menos de 3 metros, por lo que se tienen que descartar los locales muy estrechos.
- Toda vivienda debe tener como mínimo 25m2 útiles, así que nunca se va a poder convertir en vivienda un local que tenga menos de esos metros.
- Los Estatutos de la comunidad de propietarios, ya que no estará permitido el cambio de uso si los estatutos lo prohíben. Es importante mencionar al respecto que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, esa prohibición tiene que ser expresa; si no aparece la prohibición, la mera identificación del local como comercial no impide que se pueda realizar un cambio de uso. Para conocer los Estatutos:
- Si ya eres parte de la comunidad solicita copia de estos al presidente o al administrador, pues tienen la obligación de entregarlos.
- Si quieres comprar el local o no te los entregaran se puede acudir directamente al Registro de la Propiedad y solicitar una copia simple de la División Horizontal y una copia de los estatutos.
Es importante mencionar que si los estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad sólo obligan a los propietarios actuales que participaron de su aprobación, no a nuevos compradores.
Si estás interesado en adquirir un local comercial con el propósito de cambiar su uso, pero antes quieres saber si será posible, puedes reservarlo mientras se hacen las investigaciones pertinentes sobre si es posible mediante un contrato de arras. Dicho contrato es un pacto para que el propietario deje de ofrecer el local a otros posibles compradores a cambio de una cantidad que se quedará el vendedor si al final no se llegara a formalizar el contrato (existen muchos tipos de arras, se debe consultar a un abogado especializado para que asesore y redacte el contrato como mejor convenga).
Segundo – Conseguir la licencia y acometer el proyecto
Una vez que se ha comprobado que el cambio de uso es posible hay que solicitar la Licencia de Obras al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local. La solicitud debe estar acompañada por un Proyecto de Obra (que incluye planos y descripción de la obra) elaborado por un arquitecto; a dicho proyecto deben adjuntarse las certificaciones sobre el cumplimiento de las condiciones urbanísticas y de habitabilidad descritas en el paso anterior. Lo normal es que los ayuntamientos tarden aproximadamente un par de meses en contestar.
Una vez que se ha conseguido la licencia hay que pagar al ayuntamiento el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) para poder proceder con el proyecto. Este impuesto supone un 4% del coste de la obra establecido en el proyecto.
En la realización de las obras se debe seguir escrupulosamente el proyecto autorizado, pues las modificaciones significativas podrían suponer que no se concediera posteriormente la licencia de primera ocupación.
Tercero – Regularizar la nueva situación jurídica
Una vez que finalice el proyecto el arquitecto encargado (el mismo que presentó el proyecto de obra autorizado) expedirá un Certificado de Final de Obra en el que acreditará que las obras para las que se concedió la licencia han terminado. Con ese certificado se puede:
- Solicitar ante un notario la Declaración de Obra Nueva, que refleja el cambio de uso y permite la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Catastro de la nueva realidad del inmueble ya como vivienda.
Hay que tener en cuenta que lo anterior supondrá el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados más las cantidades correspondientes a la realización del cambio de escrituras y la inscripción de la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.
- Pedir al ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, que es la acreditación por parte del ayuntamiento de la correspondencia entre el proyecto para el que se concedió la licencia y garantiza que la nueva vivienda cumple las características de para ser habitada. Con este documento se puede dar de alta la nueva vivienda para que reciba los servicios correspondientes de luz, gas, agua, teléfono, etcétera.
Tras lo anterior el proceso estará finalmente completado y se podrá proceder al alquiler o la venta de las nuevas viviendas (conviene no olvidar que la nueva condición del inmueble tendrá efectos sobre la cuantía del IBI).
Valoración del cambio de uso
Como se puede apreciar, el cambio de uso puede ser un negocio conveniente para sacar rentabilidad a un local sin demanda o para comprar inmuebles a precio de local y luego revender o alquilar a precio de vivienda; no obstante, también se trata de un proceso lento y costoso (impuestos, tasas, honorarios de profesionales, etcétera).
Si necesitas ayuda para realizar el cambio de uso ponte en contacto con nosotros.
