En que consiste la operación inmobiliaria “buy to let” o también llamada “buy to rent “
En este artículo desarrollaremos los aspectos más importantes.
¿Qué es el Buy to Let?
Buy to Let, “Comprar para alquilar”. Se refiere a la operación inmobiliaria realizada por quienes compran inmuebles con la finalidad de alquilarlos posteriormente y obtener un rendimiento económico de este alquiler.
Se puede realizar en cualquier sector: ya sea vivienda, oficinas, logística, locales comerciales,…
Al realizarse operaciones de compraventa y de arrendamiento, a la hora de fijarnos en legislación nos interesará observar el Código Civil, en todo lo relativo a la compraventa, y a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en todo lo relativo al alquiler de dichos inmuebles.
Ahora bien, ¿Cuáles son las características de esta clase de inversiones inmobiliarias?
Ventajas
Como principales ventajas que tiene este modelo, podemos encontrar:
- La situación económica actual, Tras un proceso de paralización en el mercado inmobiliario generado por la crisis sanitaria, nos encontramos en un momento de reactivación de la economía. Confluyen unos tipos de interés históricamente bajos, perspectivas de inflación al alza y políticas de estímulo del sector que tiene su reflejo en la fuerte demanda actual.
- Obtención de ingresos recurrentes. Con un nivel de ocupación óptimo del edificio y buenos ratios de solvencia de los inquilinos, se obtienen unos ingresos recurrentes asegurados.
- Alquilar, generalmente, suele ser mas rápido que vender. Además, hay que tener en cuenta que, si el inmueble se encuentra en zonas muy demandadas, y si está en buenas condiciones, es posible alquilar en días o, incluso, horas.
- Venta del inmueble. La venta del inmueble puede suponer un beneficio, como diferencia del precio de adquisición y el posterior de venta.
Desventajas
Como desventajas de este modelo, nos encontramos
- Uno de los principales inconvenientes que tiene, es que el capital invertido en la compra del inmueble tardará años en recuperarse. Por lo que, en caso de invertir, habrá que esperar un tiempo hasta que la inversión empiece a ser rentable.
- Es también importante tener en cuenta, como en toda inversión, los riesgos que pueden surgir como consecuencia de ella. Entre ellos, podemos encontrarnos, con una situación de fragilidad económica, la aparición de una nueva crisis, un marco geopolítico inestable, todo ello puede desestabilizar los mercados y como consecuencia se puede producir la pérdida del valor del inmueble, o la incapacidad para poder sustentarlo económicamente.
- Otro aspecto para tener en cuenta, son los gastos (mantenimiento o seguro por ejemplo) para el correcto mantenimiento del inmueble. Como toda inversión, esta va a seguir generando gastos que pueden retrasar la amortización del inmueble.
Riesgos
Los riesgos a tener en cuenta en la operación:
En la compraventa del inmueble
A la hora de comprar el inmueble habrá que observar que:
- No existan problemas con la titularidad del inmueble, herencias yacentes, condominios, derechos de adquisición preferente de terceros
- Que no existan cargas y limitaciones de la titularidad del inmueble, como hipotecas, servidumbres, necesidad de consentimiento de la Comunidad de propietarios para desarrollar ciertas actividades.
- Problemas urbanísticos: Que no se puedan realizar ciertas actividades en el inmueble, que no se pueda cambiar el uso del mismo, que no se puedan realizar ciertas obras, divisiones o segregaciones del mismo. Que se necesite para realizar la actividad dotación de servicios complementarios, como pueden ser plazas de garaje accesorias,…
- Que durante el proceso de compraventa surjan imprevistos no contemplados en los contratos previos a la compraventa, como pueden ser la no concesión de licencias, la no obtención de la financiación solicitada para su adquisición, no obtención de permisos de la comunidad de propietarios,…
- Que no se cumplen los contratos previos a la firma de la escritura de compraventa, incumplimiento contrato de arras, contrato de señal, que provoque que no se lleve a cabo la compraventa, suponiendo perdida de la inversión efectuada por no realizarse la compraventa.
- En las compraventas de inmuebles de futura construcción o en proceso de construcción se pueden producir retrasos en los plazos de ejecución, retrasos administrativos, cambios en la calidad de los materiales o modificaciones en el proyecto no contempladas en el contrato de compraventa suscrito.
En el caso del arrendamiento:
Habrá que realizar un contrato de arrendamiento especifico para el tipo de uso que se va a realizar en el inmueble (vivienda, actividad comercial, turístico, de temporada)
El contrato deberá adecuarse a la rotación de inquilinos que se quiera tener, teniendo especial atención a:
- Los periodos de obligado cumplimiento
- Importe de la renta y su actualización
- Posibilidad de obras del inquilino
- Cesión y subrogación del contrato
- Posibilidad de sometimiento a arbitraje en el supuesto de resolución de conflictos para agilizar plazos
Para poder asegurarse que no afectan ninguno de estos riesgos, tanto en el proceso de compraventa como en el arrendamiento, ponte en contacto con nosotros
