A la hora de poner en alquiler un inmueble, es importante saber cuáles son los diferentes tipos de arrendamientos que existen y cuáles son los pros y los contras de cada uno de ellos.
En este articulo nos vamos a centrar en el alquiler de vivienda de larga estancia y el alquiler de vivienda para su uso por temporada.
Nuestras actual Ley de Arrendamientos Urbanos regula el contrato de arrendamiento de vivienda en su artículo 2 y resto de alquileres en su artículo 3
“Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”
“Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.”
Asimismo, estos dos tipos de arrendamientos se caracterizan:
1.- Si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica, aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior. (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos).
En cambio, si se trata de un arrendamiento de temporada, cumplido el plazo fijado por las partes en el contrato, el contrato termina.
2.- Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el inquilino puede desistir transcurridos 6 meses del contrato, mientras que si es de temporada hay que estar al acuerdo de las partes (lo que se haya establecido en el contrato de alquiler) y en el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de temporada no apareciera un plazo para ejercer el desistimiento, dicha posibilidad de salir del contrato no existirá, y el contrato será de obligado cumplimiento por todo el plazo de duración establecido en el mismo.
3.- En lo que respecta al uso que se le dé al inmueble:
En los contratos de alquiler de vivienda de larga estancia: se tiene que utilizar el inmueble para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
Mientras que, para el contrato de alquiler por temporada, como nuestro Tribunal Supremo ha establecido en varias sentencias el alquiler de temporada debe ir ligado y justificado a un uso comercial, profesional, artesanal, cultural o de recreo del inmueble y que en ningún caso debería emplearse como vivienda habitual.
Esto último hace que quede en tela de juicio la posibilidad de que este tipo de arrendamiento (el temporal) se pueda declarar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas como destinado al uso de vivienda habitual. Así, el Tribunal Supremo determina
“La burla de la duración mínima, o de la prórroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada”, en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo 2 de la LAU , no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una “temporada” de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes”
TRIBUTACION DE CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA DE LARGA ESTANCIA Y CONTRATO DE ALQUILER DE TEMPORADA
Para poder comprender estas diferencias tributarias, hay que aclarar algunos conceptos:
¿COMO SE CALCULA EL RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO?
Para obtener el rendimiento del capital inmobiliario se restará de los ingresos íntegros los gastos deducibles y sobre esta cantidad, se aplicará, en los casos que proceda, determinadas reducciones.
Se considerarán rendimientos íntegros del capital inmobiliario:
- Los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.
- Las cantidades percibidas por los restantes bienes, como el mobiliario y enseres.
En el supuesto de subarrendamientos:
- No se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario, las cantidades percibidas por el subarrendador.
- Si tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario participación del propietario en el precio del subarriendo, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.
¿EN QUE CONSISTE LA REDUCCIÓN DEL RENDIMIENTO APLICABLE A LA VIVIENDA HABITUAL?
Esta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual que satisfagan una necesidad permanente de vivienda, y se calculará:
La totalidad de ingresos íntegros menos los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles nos dará el rendimiento neto positivo declarado, al que se reducirá un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario
Por lo que respecta a estas dos categorías de contratos de alquiler, de larga estancia y de temporada, en el Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF)
1º En los contratos de temporada:
Se deberán declarar las rentas obtenidas por el alquiler del inmueble como rendimientos del capital inmobiliario, pero, como sí sucede en el caso de vivienda habitual, el arrendamiento de temporada no podrá conllevar una reducción del 60% del rendimiento neto positivo, según la resolución de 8 de marzo de 2018 de R.G 5663/2017 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC)
En el caso del arrendamiento de temporada, deben declararse dos periodos diferenciados en el año:
- El periodo en el que está alquilada la vivienda: pudiendo deducirse los gastos necesarios (IBI, hipoteca vivienda, intereses préstamos, seguros, gastos de comunidad, amortización y gastos servicios/suministros que no se repercuten al inquilino) sólo en proporción de los días alquilados.
- El periodo en que no está alquilada la vivienda: Hacienda imputará una renta por propiedad de un inmueble no destinado a la vivienda habitual que se calculará como un 1,1% del valor catastral del inmueble en proporción al periodo señalado (días que no está alquilado y, en efecto, está “a disposición del titular”). Ejemplo, si el piso tiene un valor catastral de 60.000 € y se alquila a un estudiante por 90 días, se calculará el 1,1% de 60.000 x 90 días = 660 x 90= 59400 y esto se dividirá en 365 días, siendo la renta imputada 162,73€ por este periodo de no alquiler del inmueble.
2º En los contratos de alquiler de vivienda de larga estancia
El impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF) establece:
Las cantidades que percibe los propietarios o usufructuarios de una vivienda por el arrendamiento son, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario.
No obstante, si el alquiler se realiza como una actividad empresarial, los rendimientos derivados del mismo serán rendimientos de actividades económicas cuando para desarrollar la actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
CONCLUSIONES
Si bien es cierto que las protecciones a inquilinos en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suponen condiciones menos flexibles del contrato, dependiendo de las rentas que se perciban por el alquiler, es mucho más beneficioso fiscalmente que el contrato de arrendamiento de temporada.
Así que habría que poner en balanza los beneficios y consecuencias de cada contrato según la renta obtenida y los gastos que pudieran ser deducibles del arrendamiento.
Para cualquier cuestión relacionada con los contratos de alquiler de larga estancia o de temporada, ponte en contacto con nosotros.
