La nueva ordenanza de terrazas de Madrid entrará en vigor en enero de 2026 tras su aprobación municipal a finales de 2025.
Esta normativa actualizada, que sustituye a la vigente desde 2013, pretende equilibrar el uso de las terrazas de hostelería en Madrid con el derecho al descanso de los vecinos, ordenando el espacio público de forma más estricta. Para lograrlo, impone reglas más duras (incluyendo sanciones reforzadas por ruido y otros incumplimientos) a la vez que agiliza algunos trámites administrativos.
A continuación, explicamos de forma clara qué cambia con la nueva normativa de terrazas 2025 en Madrid, tanto para los propietarios y comunidades de vecinos afectados como para los hosteleros que deben adaptar sus negocios.
I.-¿Por qué una nueva ordenanza de terrazas en Madrid?
La necesidad de una nueva regulación surge por varios motivos. La anterior ordenanza (de 2013) se había quedado desfasada tras los cambios experimentados durante la pandemia y su posterior gestión. En 2020-2021, las conocidas “terrazas COVID” ocuparon plazas de aparcamiento para ayudar al sector, generando también quejas vecinales por ruido y ocupación excesiva. Se intentó actualizar la normativa con una reforma en 2022, pero dicha ordenanza 1/2022 fue anulada por los tribunales por deficiencias formales en su tramitación. Como resultado, Madrid volvió temporalmente al marco de 2013, más permisivo en algunos aspectos, a la espera de una solución definitiva.
Con este contexto, el Ayuntamiento elaboró una nueva Ordenanza de Terrazas y Quioscos de Hostelería y Restauración (aprobada en Pleno en noviembre de 2025). El objetivo declarado es “no prohibir, sino ordenar” este fenómeno, conciliando ocio al aire libre y descanso vecinal mediante reglas claras y un régimen sancionador eficaz. La vicealcaldesa Inma Sanz la describió como una norma “equilibrada, sensata y eficaz”, pensada para que “todos podamos disfrutar de las terrazas… y del imprescindible descanso”.
II.- Principales novedades de la nueva normativa de terrazas 2025 en Madrid
Las claves de la nueva ordenanza de terrazas pueden resumirse en las siguientes novedades prácticas:
1.- Sanciones más duras y nuevas infracciones:
Se endurece el régimen sancionador para los negocios incumplidores. Por ejemplo, generar ruido al mover el mobiliario o colocar elementos no autorizados pasa a estar expresamente sancionado. Además, se crean infracciones graves como no retirar las mesas y sillas al terminar la jornada, y otras conductas antes consideradas graves se elevan a muy graves (p. ej., obstaculizar el acceso de ambulancias u otros vehículos de emergencia). Si un establecimiento reincide reiteradamente, el Ayuntamiento podrá incluso revocar la autorización de la terraza, una medida pensada para frenar a quienes incumplen sistemáticamente las normas.
2.- Horarios máximos sin cambios adicionales:
La nueva ordenanza de terrazas de Madrid mantiene los horarios que ya venían aplicándose en los últimos años . Esto significa que, en temporada de verano (de marzo a octubre), las terrazas podrán abrir hasta la 1:30 de la madrugada las noches de viernes, sábados y vísperas de festivo, y hasta la 1:00 el resto de días; el resto del año (invierno) deberán cerrar a medianoche (salvo zonas con restricciones especiales más estrictas) . En otras palabras, no se amplían ni recortan los horarios generales respecto a la situación reciente, algo que tranquiliza a los hosteleros pero ha decepcionado a algunos vecinos que pedían cierres más tempranos entre semana.
3.- Retirada obligatoria del mobiliario y control del espacio:
Los hosteleros estarán obligados a recoger todas las mesas, sillas y elementos de la terraza cada día al finalizar el horario autorizado, sin poder dejarlos en la vía pública durante la noche. La instalación de cualquier elemento no previsto en la licencia (por ejemplo, tarimas, cerramientos improvisados, estufas fuera de ubicación, etc.) será sancionable. Asimismo, se prohíbe cerrar o cubrir con estructuras las terrazas ubicadas en zonas de paso peatonal (p. ej. instalar cerramientos integrales tipo porche en la acera), práctica que pasa a considerarse infracción muy grave.
4.- Protección de accesibilidad y entorno urbano:
La normativa presta especial atención a que las terrazas no invadan espacios clave del entorno urbano. Se establecen distancias mínimas y requisitos para proteger elementos como paradas de autobús, accesos a metro o ascensores a la vía pública, portales de edificios, pasos de peatones y arbolado, especialmente cuando haya estufas o calefactores cerca. El objetivo es garantizar que la presencia de terrazas no dificulte la movilidad peatonal (personas con carritos, sillas de ruedas o movilidad reducida) ni la visibilidad, evitando el “efecto barrera” en las aceras. Estas condiciones se evaluarán caso por caso antes de otorgar la licencia, teniendo en cuenta las características de cada calle o plaza.
5.- Zonas saturadas y límites en áreas sensibles:
Se recupera y consolida la figura de las “zonas saturadas” introducida en 2022. El Ayuntamiento dispondrá de un mapa de zonas con alta concentración de terrazas (muchas de ellas en distritos como Centro, Chamberí, Retiro, etc.), en las cuales podrá limitar el número de terrazas o su superficie autorizada para evitar la sobresaturación. En estas áreas especialmente conflictivas se podrán establecer también regímenes específicos de horarios más restrictivos si se considera necesario, con el fin de proteger el descanso vecinal. La ordenanza crea además una Comisión de Terrazas de carácter municipal para supervisar y coordinar la aplicación de las normas en toda la ciudad, dando una visión global a posibles excepciones o necesidades que puedan surgir.
6.- Adiós a las terrazas en bandas de aparcamiento:
Las ampliaciones excepcionales de terrazas sobre plazas de parking en la calzada –autorizadas provisionalmente durante la pandemia– han dejado de permitirse. De hecho, la ordenanza anterior ya preveía su retirada progresiva antes de 2024. Con la nueva regulación, la instalación de terrazas solo se autorizará en aceras, plazas peatonales u otros espacios habilitados según las normas municipales, pero no invadiendo estacionamientos generales. Esto devuelve plazas de aparcamiento a los vecinos y ordena definitivamente el espacio ocupado temporalmente por las llamadas terrazas COVID.
7.- Menos burocracia en las licencias de terrazas:
En respuesta a peticiones del sector, la normativa simplifica ciertos trámites administrativos. Por ejemplo, se permitirá la renovación automática de la licencia de terraza cada año mientras no cambien las condiciones autorizadas, evitando a los hosteleros tener que presentar la misma documentación repetitiva anualmente. Asimismo, el Ayuntamiento se compromete a no exigir documentos redundantes de los que ya disponga (como planos, seguros, etc.), a coordinar mejor las gestiones entre áreas, y a acortar plazos de respuesta en lo posible. Esta reducción de cargas burocráticas pretende beneficiar tanto a los empresarios (que agilizarán sus permisos) como a las propias juntas municipales de distrito, al aliviarles trabajo administrativo.
Como podemos apreciar, la nueva normativa de terrazas 2025 en Madrid trae cambios importantes. A continuación, profundizamos en cómo afectan estas novedades a los hosteleros y a los propietarios/vecinos, respectivamente.
III.- Impacto en los hosteleros: adaptar las terrazas y aprovechar la simplificación de licencias
Para los empresarios de la hostelería madrileña, la nueva ordenanza supone obligaciones más estrictas en la gestión diaria de sus terrazas, pero también introduce algunas mejoras administrativas que pueden facilitarles la vida.
En el plano de las obligaciones, los hosteleros con licencia de terraza deberán asegurarse de cumplir meticulosamente con las condiciones impuestas:
- Respeto de las normas acústicas y de convivencia:
Se deberá extremar el cuidado con los ruidos y molestias que genera la terraza. Acciones cotidianas como mover sillas o mesas tarde por la noche, poner música en el exterior o tener aglomeraciones ruidosas pueden ahora derivar en sanciones más fácilmente. La ordenanza enfatiza que incluso el “ruido al mover el mobiliario” puede ser sancionable, un aviso para que los empleados reduzcan este tipo ofensas (por ejemplo, al apilar sillas metálicas) a horas prudentes. Además, cualquier elemento que el local quiera instalar en la vía pública (toldos, mamparas, maceteros, calefactores, etc.) debe estar expresamente autorizado en su licencia de terraza – de lo contrario, la mera instalación de algo no permitido puede conllevar multa.
- Retirada diaria del material:
Cada noche, al cerrar, el responsable del local tendrá que recoger todos los elementos de la terraza. No se podrán dejar mesas, sillas ni barriles en la acera durante las horas de cierre. Incumplir esta norma (antes relativamente común en algunos barrios) está tipificado ahora como infracción grave . Implicará más trabajo logístico para el hostelero, que quizá deba contratar personal extra o ajustar horarios para montar y desmontar, pero a cambio se evita la ocupación permanente del espacio público y se facilita la limpieza urbana.
- Mantener libres las áreas de seguridad y paso:
Los dueños de bares y restaurantes deberán planificar muy bien la distribución de sus terrazas para no invadir zonas sensibles. Por ejemplo, es su responsabilidad dejar libre el acceso a portales y pasos de cebra, no colocar mesas que dificulten la subida al autobús en una parada próxima, ni permitir que los clientes bloqueen con sus sillas los carriles de emergencia. Si antes esto era una recomendación genérica, ahora la ordenanza lo convierte en exigencia: actos como obstaculizar un punto de acceso de emergencias se consideran infracción muy grave, con multas elevadas e incluso posible retirada de la licencia en caso de reincidencia.
- Atención a las “zonas saturadas”:
Si el local se encuentra en una de las áreas declaradas saturadas de terrazas, deberá atenerse a posibles limitaciones adicionales. Las juntas de distrito, al evaluar la solicitud, podrían autorizar menos mesas de las pedidas, o imponer horario más reducido que el máximo general, según las circunstancias del entorno. El empresario debe ser consciente de este margen de discrecionalidad local orientado a minimizar el impacto en barrios con alta densidad de terrazas.
Por otro lado, la ordenanza trae también buenas noticias para los hosteleros en términos de trámites y estabilidad de sus licencias:
- La licencia de terraza de hostelería seguirá un régimen más sencillo de renovación. Si no ha habido cambios en la superficie ocupada, en el número de mesas ni en las condiciones de la calle, la renovación será prácticamente automática de un año para otro . Esto evita tener que preparar expedientes completos cada temporada, reduciendo costes de gestión. Desde el despacho Quikprokuo valoramos positivamente este avance, ya que en nuestra experiencia con licencias urbanísticas muchos retrasos y cargas venían de papeleos redundantes que ahora se eliminan o simplifican (ver nuestro artículo sobre licencias urbanísticas y disciplina urbanística para entender la complejidad que suelen conllevar estos procesos).
- El Ayuntamiento se compromete a agilizar los tiempos de respuesta y a coordinar mejor los departamentos involucrados en una autorización de terraza. Por ejemplo, se podrán tramitar de forma simultánea informes que antes eran secuenciales, y no se exigirá al solicitante documentación que la administración ya tenga en sus archivos. Esto significa menos paseos burocráticos para el empresario y una apertura más rápida de nuevas terrazas (o modificaciones de las existentes). Desde la perspectiva del negocio, cada día ganado en trámites cuenta, sobre todo cuando se trata de iniciar la temporada de terraza en primavera.
- Mayor seguridad jurídica: Al recoger en una misma ordenanza todo el marco aplicable (tras años de cambios y vaivenes legales), se aporta claridad para los hosteleros. Ahora saben a qué atenerse exactamente en cuanto a requisitos, límites y sanciones. Se elimina la incertidumbre que existía tras la anulación de la norma de 2022. La propia normativa destaca que busca dar “reglas claras tanto para la hostelería como para los residentes”. Un empresario informado podrá actuar en consecuencia y evitar problemas: por ejemplo, adecuando con tiempo su terraza a las nuevas exigencias de espacio o sustituyendo las estufas de gas por equipos eléctricos si así lo requiere la normativa medioambiental (recordemos que Madrid prohibió las estufas de gas en terrazas a partir de 2024).
En resumen, los dueños de bares y restaurantes deberán invertir en cumplir las nuevas reglas (más disciplina en la gestión diaria de la terraza y posiblemente algo de equipamiento adicional para ajustarse a las distancias y mobiliario autorizado). Sin embargo, a cambio obtienen un marco normativo más estable y streamlined, con menos trabas para obtener y conservar sus licencias de terraza. Es fundamental que se asesoren bien sobre las condiciones particulares de su autorización, cada terraza es diferente, y que mantengan un diálogo fluido con la junta municipal de su distrito, que será quien evalúe su caso concreto.
Habrá que observar en la práctica cómo los 21 distritos de Madrid aplican y hacen cumplir esta normativa desde enero de 2026. El verdadero éxito de la ordenanza se medirá en la capacidad para mejorar la convivencia en las calles: que las terrazas sigan siendo espacios de disfrute para los ciudadanos y de negocio para los hosteleros, sin que ello suponga un perjuicio grave para los vecinos del entorno. El Ayuntamiento ha querido lanzar un mensaje de equilibrio y concordia y ahora ese equilibrio deberá materializarse día a día en plazas, aceras y calles de la capital.
Si eres hostelero y tienes dudas sobre cómo adaptar tu negocio a la nueva ordenanza, desde la tramitación de la licencia de terraza hasta posibles sanciones o conflictos, en Quikprokuo podemos ayudarte con un asesoramiento experto en derecho urbanístico y administrativo
Conclusión
En todo caso, estamos ante un cambio normativo importante. Propietarios e inquilinos, comunidades y empresarios harían bien en informarse a fondo sobre cómo les afecta.
Si necesita ayuda profesional para adaptar su terraza a la nueva licencia, tramitar permisos, resolver conflictos con vecinos por ruidos o cualquier otro asunto relacionado con la ordenanza, no dude en contactarnos.
En Quikprokuo Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario, urbanístico y administrativo, y estamos a su disposición para lograr que tanto hosteleros como vecinos puedan afrontar esta nueva etapa con garantías legales y tranquilidad. ¡Consulte con nosotros sin compromiso y le ayudaremos a encontrar la mejor solución para su caso concreto!
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