Muchos propietarios de locales, garajes o trasteros creen que la cláusula que los exime de los gastos de portal, escalera y ascensor también los libra de pagar las obras de accesibilidad de la comunidad. El Tribunal Supremo acaba de dejar claro que no es así. Le explicamos, sin rodeos, qué cubre realmente esa exención y cuándo el local exento tiene que pagar la rampa o el ascensor en 2026.
Es uno de los conflictos más habituales (y más caros) dentro de una comunidad de propietarios: la comunidad aprueba una derrama para instalar un ascensor, construir una rampa o suprimir barreras arquitectónicas, y el dueño de un local o de un bajo comercial se niega a pagar alegando que sus estatutos lo eximen de esos gastos. ¿Tiene razón? La respuesta, tras la última doctrina del Tribunal Supremo, es matizada pero clara: depende de si la obra es de simple conservación o de accesibilidad. Y en las obras de accesibilidad, el local exento sí paga.
1. La exención de gastos de los locales: qué es y hasta dónde llega
La cuota de participación fija, con carácter general, cuánto contribuye cada propietario a los gastos comunes (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Sin embargo, es muy frecuente que el título constitutivo o los estatutos incluyan una cláusula que exonera a los locales (o a los bajos, garajes y trasteros) de determinados gastos que no utilizan: típicamente los de portal, escalera y ascensor, porque tienen acceso directo desde la calle y no usan esos elementos.
Esas cláusulas son perfectamente válidas, pero la jurisprudencia las interpreta de forma restrictiva. Es decir: solo eximen de aquello que expresamente recogen, y en caso de duda se resuelve a favor de la contribución del propietario. Una exención genérica «de los gastos de escalera y ascensor» cubre la conservación, el funcionamiento e incluso la reforma o sustitución del ascensor o de la escalera que ya existen. Hasta ahí, el local exento no paga.
El problema surge cuando la obra no es de conservación, sino de accesibilidad. Y ahí las reglas cambian por completo.
2. Las obras de accesibilidad son una obligación legal
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tienen carácter obligatorio, y no requieren siquiera acuerdo previo de la Junta, las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal del edificio. Se incluyen aquí la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos que faciliten el uso de los elementos comunes a personas con discapacidad o mayores de setenta años.
Estas obras son obligatorias siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (y también cuando las ayudas públicas alcancen el 75 % del coste). Y, lo más importante para lo que aquí nos ocupa: el propio artículo 10 dispone que estas actuaciones se costean por los propietarios y que los pisos y locales quedan afectos a su pago en los mismos términos que los gastos generales del artículo 9.
2.1. Obligatorias sin necesidad de votación
Cuando la obra de accesibilidad es de las que la ley considera obligatorias, la Junta no vota si se hace o no: solo aprueba el reparto de la derrama y las condiciones de pago. El propietario que se opone no está impugnando una decisión discrecional de la comunidad, sino resistiéndose a una obligación legal.
2.2. Cuándo hace falta mayoría
Para las obras de accesibilidad que no encajan en el supuesto obligatorio anterior, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. Adoptado válidamente ese acuerdo, obliga a toda la comunidad, incluidos los ausentes y los que votaron en contra.
3. Locales exentos y obras de accesibilidad: qué dice el Supremo en 2026
La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 844/2026, de 2 de junio (Sala de lo Civil; ECLI:ES:TS:2026:2426; recurso 7640/2021), resuelve exactamente este conflicto y consolida la doctrina.
3.1. El caso
Los titulares de varios locales y de un sótano de un edificio en Oviedo impugnaron el acuerdo de la comunidad que les obligaba a contribuir a la derrama por la supresión de barreras arquitectónicas: la sustitución de puertas y la construcción de una rampa para dar acceso a los ascensores. Invocaban una cláusula estatutaria que los eximía de los gastos de portal y escalera.
3.2. La doctrina de fondo
El Supremo rechaza el argumento de los locales. Razona que las obras de accesibilidad no son obras de conservación o reparación amparadas por la cláusula de exención, que se interpreta restrictivamente, sino el cumplimiento de una obligación legal dirigida a garantizar la accesibilidad universal, que además revaloriza el inmueble en su conjunto.
El Tribunal aplica por analogía su consolidada línea sobre la instalación de ascensores por primera vez y la «bajada a cota cero» (entre otras, las Sentencias 202/2014, 381/2018, 216/2019, 276/2021 y 152/2024): si los locales exentos deben contribuir a la instalación ex novo de un ascensor, con mayor razón deben hacerlo respecto de las rampas y puertas que cumplen esa misma finalidad de accesibilidad cuando el ascensor no puede llegar a la calle. La conclusión práctica: el local exento paga las obras de accesibilidad, en proporción a su cuota.
3.3. La frontera que conviene recordar
De aquí se extrae la distinción decisiva, que es la que marca quién paga:
- Conservar, reparar o sustituir el ascensor o la escalera que ya existen: la exención genérica del local sí opera; el local exento no paga.
- Suprimir barreras, instalar un ascensor donde no lo había o adaptar los accesos (rampas, bajada a cota cero): es accesibilidad, es obligación legal y el local exento sí paga.
4. Cómo impugnar (bien) la derrama: las lecciones procesales de la sentencia
La STS 844/2026 es también un recordatorio de que estos pleitos se ganan o se pierden muchas veces por la forma. La sentencia deja tres avisos prácticos:
- Hay que «salvar el voto». Quien asiste a la Junta y se abstiene debe hacer constar expresamente su oposición para poder impugnar después el acuerdo. No basta con decir «esto no me incumbe» o «no voto en ningún sentido»: quien actúa así ni vota en contra ni salva su voto, y pierde la legitimación para impugnar (doctrina de las Sentencias 242/2013 y 332/2013, reiterada ahora).
- Por regla general, hay que estar al corriente de pago para impugnar un acuerdo (artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal). Existe una excepción relevante: cuando el acuerdo afecta al propio sistema de reparto de gastos o a la exención estatutaria del impugnante, el propietario conserva su legitimación pese a la deuda.
- El presidente puede defender el acuerdo en juicio sin necesidad de una autorización previa de la Junta, porque contestar a la demanda o recurrir no es ejercitar una acción, sino defender un acuerdo comunitario ya adoptado.
5. Casos prácticos
Caso 1. La rampa que sí paga el bajo comercial. Un local en planta baja tiene en sus estatutos la exención «de escalera y ascensor». La comunidad aprueba construir una rampa y adaptar el portal para que el ascensor llegue a cota cero. El local se niega a pagar. Con la doctrina de 2026, pierde: se trata de accesibilidad, no de conservar el ascensor existente, y debe contribuir según su cuota.
Caso 2. La sustitución del ascensor viejo. Un garaje exento se opone a la derrama por cambiar el viejo ascensor por uno nuevo en la misma ubicación, sin suprimir ninguna barrera. Aquí la exención genérica sí funciona: es una sustitución de un servicio ya existente, y el exento no paga. La clave es siempre distinguir sustituir lo que ya hay de suprimir barreras o instalar de nuevo.
Caso 3. La impugnación que se pierde por la forma. Un propietario, molesto por la derrama, declara en la Junta que «a él no le afecta» y no vota; meses después impugna el acuerdo. El tribunal ni siquiera entra en el fondo: al no haber salvado su voto, carece de legitimación. Un error tan común como fácil de evitar.
Resumen: los puntos clave
- La cláusula que exime a los locales de «portal, escalera y ascensor» es válida, pero se interpreta de forma restrictiva.
- Esa exención cubre la conservación, el funcionamiento e incluso la sustitución del ascensor o la escalera ya existentes.
- No cubre la instalación de un ascensor por primera vez ni las obras de accesibilidad (rampas, bajada a cota cero, supresión de barreras): son obligación legal del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y las paga también el local exento, según su cuota.
- La STS 844/2026, de 2 de junio, lo confirma para una rampa y unas puertas de acceso a los ascensores.
- Para impugnar la derrama hay que salvar el voto si se está presente y, por regla general, estar al corriente de pago (artículo 18 LPH), con excepciones.
- El presidente puede defender el acuerdo en juicio sin autorización previa de la Junta.
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Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal, art. 10 (BOE, texto consolidado); Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, n.º 844/2026, de 2 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2426).
