El Tribunal Supremo ha zanjado quién paga el IBI y la tasa de basuras en el alquiler. Y el asunto sigue muy vivo: después de que la Ley 7/2022 generalizara la tasa de basuras, en 2026 los tribunales han empezado a anular ordenanzas municipales mal tramitadas. Le explicamos, con rigor y los pies en el suelo, quién paga cada concepto, cuándo puede repercutirse al inquilino y qué supone que algunas tasas estén siendo anuladas.
La pregunta de quién asume el IBI y la tasa de basuras en el alquiler parece sencilla, pero ha provocado años de sentencias contradictorias y no pocos pleitos. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 1637/2025, de 17 de noviembre, ha unificado por fin el criterio. Conviene conocerlo bien, porque de una sola cláusula del contrato puede depender que el propietario recupere cientos de euros al año —o que no pueda reclamar nada.
1. ¿Quién es el obligado al pago según la ley?
Antes de hablar de pactos, hay que distinguir quién es el obligado frente a la Administración.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo cuyo sujeto pasivo es el titular del inmueble, es decir, el propietario (artículos 61 y 63 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales —TRLRHL—, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo). La ley, sin embargo, reconoce expresamente al arrendador la facultad de repercutir ese importe al inquilino.
La tasa de recogida de residuos (la «tasa de basuras») funciona de otro modo: su beneficiario real es el ocupante de la vivienda, y el propietario actúa como sustituto del contribuyente (artículo 23 TRLRHL), con la correlativa facultad de repercutir la tasa sobre quien efectivamente disfruta del servicio.
En ambos casos, la conclusión es la misma: la repercusión al arrendatario es posible, pero no automática. Requiere un pacto. Y aquí empezaban los problemas.
2. La regla del artículo 20.1 LAU y por qué generaba conflicto
El artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), permite pactar que el arrendatario asuma los gastos generales del inmueble. Pero impone una cautela: cuando se trata de gastos no susceptibles de individualización, para que el pacto sea válido debe constar por escrito y determinarse el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
La finalidad de la norma es proteger al inquilino: evitar que, por la vía de los gastos, se le encarezca la renta sin que sepa de antemano a cuánto asciende lo que asume.
El conflicto surgía al preguntarse si el IBI y la tasa de basuras quedaban sometidos a esa exigencia. Algunas Audiencias Provinciales anulaban las cláusulas de repercusión cuando el contrato no fijaba la cuantía anual del IBI; otras las consideraban válidas con el simple pacto. El resultado era inseguridad jurídica para ambas partes.
3. La doctrina del Tribunal Supremo: la STS 1637/2025
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) 1637/2025, de 17 de noviembre de 2025 (recurso de casación 9557/2024; ECLI:ES:TS:2025:5076) pone orden. El caso era el habitual: un contrato que imponía al inquilino el IBI, la comunidad y las tasas de basura; el arrendatario pagó un año, dejó de pagar al siguiente y alegó la nulidad de la cláusula por no constar el importe anual.
El Supremo desestima ese argumento y fija doctrina con una distinción clave:
3.1. Gastos individualizables frente a gastos no individualizables
El artículo 20.1 LAU —razona el Tribunal— solo exige fijar el importe anual respecto de los gastos no susceptibles de individualización, es decir, los que corresponden al inmueble en su conjunto (gastos generales de comunidad, seguros, servicios comunes). Como esos gastos no pueden asignarse con precisión a una vivienda concreta, la ley exige indicar su cuantía para que el inquilino conozca el alcance de lo que asume.
El IBI y la tasa de basuras, en cambio, están individualizados para la vivienda arrendada: el recibo viene girado por la Administración con un importe ya determinado y referido a ese inmueble. Al estar individualizados, no quedan sometidos a la exigencia del importe anual.
3.2. Qué se necesita entonces para repercutirlos
Basta un pacto expreso y por escrito en el contrato que atribuya esos tributos al arrendatario. No es necesario indicar su cuantía exacta. Una cláusula del tipo «serán de cuenta del arrendatario el IBI y la tasa de basuras» es válida y plenamente exigible.
3.3. El impago abre la puerta al desahucio
La sentencia confirma, además, una consecuencia de peso: cuando estos tributos se han pactado válidamente, tienen la consideración de cantidades asimiladas a la renta. Su impago puede fundar la resolución del contrato y el desahucio del inquilino, conforme al artículo 27.2 LAU. En el caso resuelto, el Supremo confirmó la resolución del contrato y la condena al pago de los recibos pendientes.
4. La tasa de basuras obligatoria: de dónde viene y por qué ha subido
Conviene situar bien la tasa de basuras, porque no es una novedad de 2026. Su carácter obligatorio nace de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, cuyo artículo 11.3 dio a las entidades locales un plazo —que venció el 10 de abril de 2025— para implantar una tasa de residuos específica, diferenciada y no deficitaria, que refleje el coste real del servicio.
Las consecuencias se notaron sobre todo a lo largo de 2025: la tasa dejó de ser potestativa y pasó a ser obligatoria en los municipios, ya no puede financiarse con cargo a otros ingresos y, al tener que cubrir el coste real, subió de forma notable o apareció donde antes no existía (la cuota media nacional por hogar rondó los 116 € en 2025). En 2026 la mayoría de ayuntamientos ya la aplican, con ajustes —como el de Madrid— y la posibilidad de domiciliar y fraccionar los recibos.
5. La novedad de 2026: los tribunales empiezan a anular tasas de basura mal tramitadas
Lo verdaderamente nuevo este año no es la tasa en sí, sino que los tribunales han empezado a anularla cuando los ayuntamientos no la han tramitado o motivado correctamente.
El caso más relevante: la Sección Novena de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en sentencia de marzo de 2026 (ECLI:ES:TSJM:2026:2149), declaró la nulidad de pleno derecho de la tasa de residuos del Ayuntamiento de Madrid (Ordenanza Fiscal 8/2024).
¿El motivo? Durante el trámite de información pública se omitió parte esencial del informe técnico-económico —en concreto, los anexos del estudio de generación de residuos por actividades—, lo que impidió a los ciudadanos conocer y fiscalizar cómo se había calculado la cuota. El Tribunal recuerda que ese informe no puede limitarse a dar cifras: debe explicar la metodología, de modo que pueda verificarse que la tasa respeta los principios de legalidad, proporcionalidad y equivalencia, y el principio de «quien contamina paga» de la Ley 7/2022. La falta de publicación de esa documentación generó indefensión y, por tanto, nulidad.
Dos cautelas importantes, con los pies en el suelo:
- La sentencia es susceptible de recurso de casación, de modo que no es firme.
- Pese a la anulación, los ayuntamientos siguen girando los recibos mientras el asunto no quede definitivamente resuelto; que una ordenanza sea anulada no significa que hoy se pueda dejar de pagar sin consecuencias.
Madrid no es un caso aislado: en otros municipios se han planteado impugnaciones similares por defectos en el informe económico o por calcular la tasa con criterios poco relacionados con la generación real de residuos. Si cree que su tasa puede estar mal calculada, conviene revisar la ordenanza y, sobre todo, los plazos para recurrir antes de que precluyan.
Casos prácticos
Caso 1. Cláusula sin cuantía. El contrato dice: «El arrendatario abonará el IBI y la tasa de basuras.» No figura el importe. Tras la STS 1637/2025, el pacto es válido y exigible: el propietario puede reclamar esos recibos y, en caso de impago, instar el desahucio.
Caso 2. Silencio del contrato. El contrato no dice nada sobre el IBI ni la basura. El propietario no puede repercutirlos: a falta de pacto, ambos tributos los asume él. Conviene revisar el contrato antes de cada renovación; lo explicamos en nuestro análisis de la derogación de la prórroga extraordinaria del alquiler (RDL 8/2026).
Caso 3. Gastos de comunidad no individualizados. Si lo que se quiere repercutir son los gastos generales de la comunidad, sigue siendo imprescindible hacer constar su importe anual a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). La doctrina del Supremo no exime de este requisito a los gastos no individualizables.
Caso 4. El inquilino deja de pagar la basura. Pactada válidamente, la tasa es cantidad asimilada a la renta. Su impago reiterado permite resolver el contrato y desahuciar, además de reclamar lo debido.
Caso 5. La tasa repercutida que luego se anula. Si el inquilino paga, por pacto válido, una tasa de basuras que más tarde se declara nula y el ayuntamiento la devuelve, la devolución corresponde a quien la soportó —el inquilino—, no al propietario. Conviene preverlo en el contrato para evitar discusiones.
Resumen: los puntos clave
- El IBI lo paga el propietario frente a la Administración, pero la ley permite repercutirlo al inquilino si se pacta.
- La tasa de basuras la repercute el propietario como sustituto del contribuyente; el beneficiario es el ocupante.
- La STS 1637/2025 aclara que el IBI y la basura son gastos individualizados: basta un pacto expreso y por escrito, sin necesidad de fijar el importe anual.
- Los gastos de comunidad no individualizados sí exigen indicar su cuantía anual (art. 20.1 LAU).
- El impago de estos tributos, válidamente pactados, puede provocar el desahucio (art. 27.2 LAU).
- La tasa de basuras obligatoria viene de la Ley 7/2022 (plazo hasta abril de 2025), no es nueva de 2026; lo que sí es de 2026 es que los tribunales han empezado a anular ordenanzas mal tramitadas (p. ej., el TSJ de Madrid), resoluciones que aún pueden recurrirse y que, de momento, no eximen de pagar.
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La diferencia entre poder reclamar el IBI y la basura o tener que asumirlos está, a menudo, en una sola línea del contrato. En Quikprokuo revisamos y redactamos contratos de arrendamiento con cláusulas claras y exigibles, valoramos si su tasa de basuras puede impugnarse y le acompañamos tanto si es propietario como si es inquilino. Si tiene un contrato vivo, una cláusula dudosa o un recibo que reclamar, contacte con nuestro despacho y lo analizamos con rigor.
La información de este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. Para una valoración personalizada, consulte con un abogado.
