El alquiler turístico es uno de los conflictos vecinales más frecuentes de los últimos años. Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y las últimas sentencias del Tribunal Supremo, las reglas han cambiado. Le explicamos, en lenguaje claro, cuándo una comunidad puede prohibir el alquiler turístico, qué derechos tiene el propietario y cómo debe adoptarse el acuerdo para que sea válido.
1. La regla de partida: lo que no se prohíbe expresamente, está permitido
Durante años, muchas comunidades creyeron que una cláusula estatutaria genérica —del tipo «los pisos se destinarán a vivienda» o «no podrán instalarse industrias ni actividades comerciales»— bastaba para impedir el alquiler turístico. El Tribunal Supremo ha dejado claro que no es así. En su sentencia 264/2025, de 18 de febrero, el Alto Tribunal confirmó que, para prohibir el alquiler turístico, la limitación debe constar de forma expresa e inequívoca en los estatutos. Una mención general al uso residencial no veta esta actividad, porque el alquiler turístico no deja de ser un uso de vivienda, aunque sea de carácter rotatorio. En la misma línea, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resolución de 28 de julio de 2025) negó que una cláusula que reservaba los pisos «a vivienda, sin servicios ni industrias» impidiera obtener el número de registro de alquiler de corta duración. Conclusión práctica: si en los estatutos no hay una prohibición específica del uso turístico, una cláusula genérica no sirve por sí sola para presumir que está prohibido.
2. El giro del Tribunal Supremo: se prohíbe por 3/5, no por unanimidad
El segundo gran hito es la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 1232/2024, de 3 de octubre. Hasta entonces se discutía si para introducir una prohibición de este tipo hacía falta la unanimidad de todos los propietarios. El Supremo razonó que exigir unanimidad sería un sinsentido: bastaría el voto en contra del propietario interesado en alquilar para bloquear cualquier prohibición, vaciando de contenido la norma. Por eso fijó que la prohibición o limitación del alquiler turístico puede acordarse por la mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
3. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.12 LPH)
Esta doctrina se ha visto reforzada y elevada a rango de ley. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, con entrada en vigor el 3 de abril de 2025. Sus claves son tres:
- Acuerdo expreso por mayoría de 3/5. Cualquier acuerdo para autorizar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio del alquiler turístico requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Destinar una vivienda a uso turístico exige hoy contar con la aprobación expresa de la comunidad.
- Posibilidad de recargo de hasta el 20 %. La comunidad puede acordar, con esa misma mayoría, incrementos de hasta un 20 % en la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas a este uso, en atención al mayor desgaste que generan.
- No retroactividad. La reforma no afecta a las viviendas turísticas que ya venían ejerciendo la actividad de forma legal con anterioridad a su entrada en vigor. Un acuerdo posterior de prohibición no puede expulsar a quien ya operaba conforme a derecho.
4. Las cláusulas genéricas no sirven: hace falta redacción expresa
Conviene insistir en este punto porque es el origen de la mayoría de los litigios. Ni una cláusula genérica sirve para entender prohibido el alquiler turístico, ni un acuerdo ambiguo sirve para prohibirlo. La prohibición o limitación debe ser clara, inequívoca y constar en el acta; y, para que despliegue efectos frente a terceros adquirentes —por ejemplo, quien compre después una vivienda en el edificio—, lo prudente es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Un acuerdo mal redactado o no inscrito es la causa más habitual de su posterior anulación.
5. Tres casos prácticos
Caso 1. Propietario que quiere iniciar la actividad ahora
El orden de prioridades es claro: primero, el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios (mayoría de 3/5); después, la licencia turística autonómica; y, en paralelo, la compatibilidad urbanística municipal. Sin el visto bueno de la comunidad, la actividad nace viciada.
Caso 2. Propietario que ya operaba antes del 3 de abril de 2025
Si su vivienda ejercía la actividad de forma legal con anterioridad a la reforma, está protegida: un acuerdo posterior de prohibición no le es aplicable. La clave es poder acreditar que operaba conforme a derecho —licencia y, en su caso, inscripción autonómica— antes de esa fecha.
Caso 3. Comunidad que quiere prohibir o limitar el alquiler turístico
La comunidad dispone de la herramienta: puede prohibir, limitar o condicionar la actividad con la mayoría de 3/5 y, además, aprobar el recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes. Lo decisivo es que el acuerdo se adopte con esa mayoría, se redacte de forma inequívoca, conste en el acta y, preferiblemente, se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6. Qué hacer ahora: recomendaciones
Nuestra recomendación, con los pies en el suelo, es no actuar a partir de titulares y revisar tres frentes:
- Revise los estatutos y las actas de su comunidad: compruebe si existe una prohibición expresa del uso turístico o algún acuerdo adoptado tras el 3 de abril de 2025.
- Si es propietario, verifique también la licencia turística autonómica y la compatibilidad urbanística municipal: son requisitos independientes del acuerdo de la comunidad.
- Si es comunidad, asegúrese de que el acuerdo se adopta con la mayoría de 3/5, queda correctamente reflejado en el acta y se inscribe para que sea oponible frente a terceros.
Cada edificio y cada caso tienen sus matices, y en un momento de cambio normativo como este los detalles pesan mucho. Una revisión a tiempo evita sanciones, gastos y un litigio que casi siempre se podía haber prevenido.
7. Resumen: los puntos clave
- Una cláusula estatutaria genérica no prohíbe el alquiler turístico: hace falta una prohibición expresa e inequívoca (STS 264/2025).
- La comunidad puede prohibir, limitar o condicionar la actividad por mayoría de tres quintos, no por unanimidad (STS 1232/2024 y art. 17.12 LPH).
- Desde el 3 de abril de 2025, destinar una vivienda a uso turístico exige el acuerdo expreso de la comunidad; además puede imponerse un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes.
- La reforma no es retroactiva: las viviendas que ya operaban legalmente antes de esa fecha quedan protegidas.
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