Seguramente en algún momento hayamos oído o leído “adquisición inmueble por debajo de su precio mediante cesión del remate” y no hemos profundizado en ello al sonarnos muy complejo relacionándolo al mundo financiero o inmobiliario. En el siguiente artículo intentaremos desglosarlo y veremos que es algo muy sencillo e incluso puede que nos sea de interés.

 

ANTECEDENTES

 

Como consecuencia de las diversas crisis económicas a lo largo de la historia, la crisis sanitaria y las que los expertos constantemente pronostican, el sector bancario junto al sector inmobiliario juegan un papel fundamental en estas situaciones, ya que a consecuencia de esta se producen miles de procedimientos de desahucios derivados por el crecimiento de la morosidad y la falta de pagos en préstamos hipotecarios, dando lugar a que los mismos bancos cuenten con una amplia cartera de inmuebles, los cuales, por tal cantidad y su necesidad de mantenimiento y gestión, intentan desprenderse de ellos a corto plazo, esto da lugar a que pequeños y grandes inversores vean una oportunidad ideal para adquirir inmuebles a precios muy favorables por debajo del valor normal del mercado, con estas premisas nace este negocio jurídico. 

 

¿LA CESIÓN DE REMATE?

 

Como concepto general, no es nada menos que una de las tantas formas para adquirir un inmueble o una finca por la ejecución de un banco o una entidad de crédito. Por ello es un contrato en el que el banco como adjudicatario de un inmueble perteneciente en un procedimiento de subasta judicial por impago de hipoteca, cede mediante la venta a otra persona antes de que se haga firme dicha adjudicación.  

Para mayor comprensión veamos el siguiente ejemplo:

El “banco A” que es acreedor (cedente) de un inmueble en una subasta, cede este derecho (el remate) a un tercero.

El “Tercero B” adquiere el inmueble (cesionario) abonando previamente al banco el precio pactado, convirtiéndose en el nuevo titular del derecho.

 

Al ser un contrato jurídico necesita una regulación especifica y esta se encuentra en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil en su articulación 647.3 Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. El cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente”.

Hay que mencionar que la regulación jurídica de esta figura prácticamente es inexistente o se reduce únicamente a los procedimientos judiciales de subastas encontrados en la misma ley de enjuiciamiento civil, esto se debe a que es la propia jurisprudencia por las distintas sentencias la que lo ha encaminado y pulido esta figura.

 

ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LA CESION DE REMATE

 

Como podemos ver su regulación es claramente escasa y al mismo tiempo compleja, por ello vamos a proceder a desarrollar algunas conclusiones que podemos extraer del concepto mismo;

  • Se acude únicamente a esta vía cuando es el propio banco o la entidad de crédito quien ha iniciado el procedimiento de ejecución.
  • Es imprescindible que el banco resulte adjudicatario del inmueble por ser el mayor postor o bien por ser el único en la subasta, ya que de lo contrario no se podría llevar a cabo la cesión de remate. No puede darse si es otro adjudicatario evitando así los subasteros.
  • Este negocio jurídico se lleva a cabo ante el Letrado de la Administración de Justicia como indica el art 647.3 de la Ley de enjuiciamiento civil “La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución”. Deberán comparecer tanto el banco como el cesionario, este acreditará documento de pago, contrato previo y con todo ello el Letrado de la Administración de Justicia dictará auto de adjudicación.
  • El plazo para realizarse la cesión de remate lo determina el Letrado de la Administración de Justicia el cual si bien no este fijado por ley debe realizarse dentro de los plazos del artículo 670 y 671 de la Ley de enjuiciamiento civil en relación a las subastas en general. Este negocio se realiza antes de la adjudicación del inmueble a favor del banco y antes de que adquiera firmeza la misma.

 

PRECIO DE LA COMPRA DEL INMUEBLE

 

Como cualquier otro tipo de negocio jurídico el precio de la cesión se fija por la voluntad de las partes en relación a las reglas de libre mercado pudiendo ser superior o inferior al precio de adjudicación. Este precio por debajo de la adjudicación se sustenta en la disposición RDGRN de 19 octubre de 2017 el cual hace distinciones entre:

  • Precio del remate; siendo el importe de la mayor puja en caso de haber otros postores

  • Precio de adjudicación; es el importe que el banco adquiere si no hay pujantes

  • Precio cesión remate; corresponde al importe abonado por el cesionario al banco

Por ello la propia ley de enjuiciamiento civil en su art. 647.3 “cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate” habilitando que el precio sea por cesión de remate, esto es al precio pactado por la voluntad entre el banco y cesionario pudiendo ser superior o inferior a la adjudicación. Con ello la DGRN establece únicamente que a efectos de pago de la deuda se tenga en cuenta el importe de la adjudicación, descontándose lo debido por el deudor.

 

VENTAJAS A TENER EN CUENTA DE LA CESION DE REMATE

 

Tras ver este negocio jurídico en profundidad no podemos obviar las ventajas a tener en cuenta para declinarnos, destacando que se elimina totalmente el coste, tiempo y riesgo que supone si optamos por otras vías diferentes, ya que el comprador solamente debe esperar y negociar la posesión del bien e inscribirla a su nombre en el registro de la propiedad.

Otra ventaja y más apetecible, es la fiscal ya que, al tratarse de dos transmisiones casi simultáneas, únicamente vamos a satisfacer la de adjudicación final, pagando solo el IVA, ITP y la inscripción en el registro, lo recoge el art 20 Reglamento de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por este motivo muchas promotoras, inversores patrimoniales, agencias inmobiliarias…. Se decantan por esta vía de adquisición.

 

CONCLUSIÓN

 

Con todo lo visto podemos pronosticar en base a los índices actuales y junto a otros grandes expertos en materias financieras e inmobiliarias, que los siguientes próximos años, esta vía de adquisición de inmuebles va ir en crescendo.

Y por ello creemos que es una oportunidad única e ideal para pequeños y grandes inversores para adquirir nuevos inmuebles a precios muy inferiores al mercado y sacarle una posterior rentabilidad.

 

 

Desde QUIKPROKUO nos ofrecemos en asesorarle y tramitarle todo tipo de adquisiciones de inmuebles tanto en forma de cesión de remate como otras distintas vías de la misma índole.