En 2025, los desahucios en España han experimentado un importante cambio legal gracias a una reciente sentencia del Tribunal Constitucional.
La Sentencia 26/2025 (STC 26/2025) anuló partes clave de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023, eliminando obstáculos que se imponían a los grandes tenedores (fondos de inversión, bancos, SOCIMIs, etc.) para desalojar a ocupantes en situación de vulnerabilidad.
Este fallo, de gran relevancia para propietarios de vivienda en alquiler e inversores inmobiliarios, refuerza el derecho de los arrendadores a la tutela judicial efectiva y agiliza los desahucios 2025.
A continuación, explicamos el contexto legal previo, qué cambia con la STC 26/2025 para grandes tenedores (y pequeños propietarios), y ofrecemos consideraciones prácticas sobre cómo proceder en procesos de desahucio y ejecuciones hipotecarias este año.
Contexto legal: Ley de Vivienda 2023 y requisitos previos en desahucios
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda introdujo nuevas medidas de protección al inquilino y al ocupante vulnerable.
Entre ellas, impuso a los propietarios considerados “grandes tenedores”, persona o entidad con un gran número de inmuebles (definidos generalmente como más de 10 viviendas, e incluso más de 5 en algunas CCAA), la obligación de cumplir requisitos adicionales antes de presentar una demanda de desahucio o ejecutar una hipoteca.
Estas medidas buscaban reforzar el derecho a la vivienda digna del ocupante vulnerable, pero añadían trabas procesales al arrendador demandante.
Requisitos extra para grandes tenedores según la Ley 12/2023
La disposición final quinta de dicha ley establecía que no se admitiría a trámite una demanda de desahucio (por impago, fin de contrato, precario u okupación, entre otros casos) cuando el demandante fuera gran tenedor, salvo que este acreditara previamente dos extremos :
1.- Informe de vulnerabilidad: Adjuntar un documento reciente de servicios sociales que acreditara si el ocupante se encontraba o no en situación de vulnerabilidad económica.
Este informe debía ser emitido por la administración autonómica o local competente (vivienda o asistencia social) con consentimiento del afectado, y tenía una vigencia máxima de 3 meses.
En la práctica, esto suponía que el propietario debía solicitar a los servicios sociales un informe de vulnerabilidad del inquilino/ocupante antes de poder demandar.
2.- Conciliación o intermediación previa: Si el ocupante resultaba vulnerable, el gran tenedor debía someterse también a un procedimiento previo de conciliación o mediación ante la autoridad competente.
En ese proceso, se intentaría alcanzar un acuerdo, por ejemplo, ofreciendo al ocupante un alquiler social u otra solución habitacional, antes de acudir a juicio.
Estos requisitos operaban como presupuestos de procedibilidad: si no se cumplían, el juzgado ni siquiera admitía la demanda de desahucio o la ejecución hipotecaria.
Para los grandes propietarios, esto implicaba dilaciones significativas.
Solo obtener el informe y tramitar la mediación suponía al menos dos meses de demora antes de poder interponer la demanda, plazo que a menudo se alargaba más en la práctica.
Además, en regiones donde no existía un organismo de mediación habilitado, los arrendadores se veían obligados a presentar solicitudes “por cumplir el expediente”, esperando sin respuesta durante meses.
En resumen, la Ley de Vivienda 2023 impuso una carga extra sobre los grandes tenedores con la intención de proteger a los vulnerables, pero a costa de retrasar y dificultar el ejercicio del derecho del propietario a recuperar su inmueble.
STC 26/2025: El Tribunal Constitucional elimina trabas por vulnerabilidad en desahucios
El Tribunal Constitucional, en pleno, examinó estas medidas a raíz de un recurso de inconstitucionalidad presentado por 136 diputados (Grupo Popular) contra varios preceptos de la Ley 12/2023. Mediante su Sentencia 26/2025, de 29 de enero de 2025 (STC 26/2025) (publicada en BOE el 28 de febrero de 2025), el TC estimó parcialmente el recurso y anuló los requisitos adicionales impuestos a los grandes tenedores para iniciar desahucios y ejecuciones hipotecarias cuando el ocupante era vulnerable.
En concreto, declaró la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6.c) y 7 del artículo 439 LEC, así como de los apartados 1 y 2 del artículo 655 bis LEC introducidos por la Ley de Vivienda 2023.
Dichos apartados correspondían precisamente a la obligación de presentar el informe de vulnerabilidad y de acreditar la mediación previa, respectivamente.
A partir del 1 de marzo de 2025 (día siguiente a su publicación oficial), los juzgados dejaron de exigir estos trámites para admitir demandas de desahucio de grandes tenedores.
¿Por qué los anuló el Constitucional?
El Alto Tribunal concluyó que estas exigencias vulneraban el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución.
En otras palabras, suponían barreras desproporcionadas e irrazonables para que el propietario accediera a la justicia.
La sentencia enfatiza que no corresponde al arrendador probar la vulnerabilidad del ocupante, ya que se trata de una circunstancia personal del demandado, ajena al derecho del propietario.
Obligar al dueño a recabar ese informe y a intentar una mediación impuesta implicaba una carga probatoria excesiva e indebida y una diferencia de trato procesal injustificada frente a otros demandantes.
El propio Tribunal afirma que, “por muy loable que sea la protección de las situaciones de vulnerabilidad, ello nunca puede implicar limitar el acceso a los tribunales de justicia”.
La finalidad de buscar una solución habitacional al vulnerable no justifica obstaculizar en tal grado el derecho del propietario a litigar, máxime cuando “dicho objetivo puede lograrse por medios menos gravosos” (por ejemplo, con la intervención de los servicios sociales durante el procedimiento, en lugar de antes).
En definitiva, el Tribunal Constitucional consideró inconstitucionales estos trámites previos porque restringían indebidamente el derecho del arrendador a acudir al juez. Al estimar la demanda, eliminó dichas trabas procesales por violar el art. 24 CE, restableciendo el equilibrio entre el derecho de propiedad (art. 33 CE) y el derecho a la vivienda (art. 47 CE). La STC 26/2025 marca así un precedente importante: las políticas públicas de vivienda no pueden traducirse en impedimentos desproporcionados que vacíen de contenido la tutela judicial efectiva de los propietarios.
¿Qué cambia con la STC 26/2025 para los grandes tenedores?
Para los grandes tenedores, típicamente bancos, fondos, inmobiliarias o servicers con grandes carteras de pisos, la sentencia supone un alivio jurídico inmediato. Desde marzo de 2025, ya no es obligatorio acreditar la vulnerabilidad del ocupante ni intentar una mediación previa antes de demandar el desahucio.
En términos prácticos, esto significa que un gran propietario puede presentar directamente su demanda por impago de alquiler, expiración de contrato, desalojo de okupas, etc., sin tener que adjuntar el informe de servicios sociales ni el justificante de haber ofrecido un alquiler social o conciliación.
Igualmente, en los procedimientos de ejecución hipotecaria (p. ej. un banco ejecutando la hipoteca de una vivienda habitual), se suprimen las condiciones especiales que se habían introducido, ahora el acreedor hipotecario no debe probar la situación vulnerable del deudor ni cumplir trámites adicionales antes de subastar el inmueble.
Los cambios más destacados para grandes tenedores son:
1.- Demanda sin requisitos adicionales: Pueden interponer demandas de desahucio (juicios verbales de posesión por impago, fin de arrendamiento, precario u ocupación ilegal) sin necesidad de acompañar el certificado de vulnerabilidad del inquilino ni el acta de mediación intentada. Lo mismo aplica a demandas ejecutivas para recuperar la posesión tras una ejecución hipotecaria. Ya no hay “filtros” extra en la admisión de estas demandas: el juzgado las admitirá a trámite cumpliendo los requisitos ordinarios de la LEC, como antes de 2023.
2.- Agilización de plazos: Al eliminarse esas etapas previas obligatorias, se acortan sensiblemente los tiempos para iniciar un desahucio. Antes, un gran tenedor debía esperar al menos dos meses gestionando el informe y la mediación antes de poder demandar. Ahora ese tiempo se ahorra, pudiendo presentar la demanda en cuanto exista fundamento (por ejemplo, tan pronto haya impago de rentas o finalice el contrato). Esto agiliza el procedimiento y puede reducir también costes asociados (menos mensualidades impagadas acumuladas, menos trámites administrativos). Según señala la propia sentencia, los antiguos requisitos “retrasaban innecesariamente el inicio de los procedimientos de desahucio”, por lo que su supresión refuerza la seguridad jurídica de los propietarios.
3.- Reforzamiento del derecho de propiedad: El fallo del TC equilibra nuevamente la balanza entre el derecho de propiedad del arrendador y el derecho a la vivienda del arrendatario. Antes, muchos grandes tenedores denunciaban una sensación de indefensión o bloqueo al verse forzados a dilatar el desahucio pese al impago, lo que, afirmaban, invitaba a la morosidad estratégica. Tras la STC 26/2025, se recupera la posibilidad de acudir al juez sin demoras injustificadas, lo cual fortalece la posición del propietario para recuperar su inmueble ante impagos o situaciones de ocupación ilegal. Conviene destacar que la protección a las personas vulnerables no desaparece, sino que se canalizará de otra forma (vía poderes públicos, como veremos más adelante), sin trasladar toda la carga al arrendador. En palabras de un análisis jurídico, “el fallo replantea el equilibrio entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda”, eliminando una carga procesal que muchos consideraban desproporcionada.
En suma, para grandes tenedores (como entidades bancarias o sociedades inmobiliarias) la sentencia supone volver a la normalidad procesal: ya no existen “trabas” específicas por ser grandes propietarios.
Pueden ejercitar sus derechos ante impagos en igualdad de condiciones que cualquier otro propietario, presentando demandas de desahucio o ejecución sin más requisitos que los generales. El sistema judicial vuelve a garantizar que su acceso a la tutela judicial sea efectivo y sin dilaciones indebidas, tal y como exige el artículo 24 de la Constitución.
Impacto indirecto en los pequeños propietarios
Si bien las obligaciones anuladas afectaban solo a los grandes tenedores, la STC 26/2025 también tiene implicaciones para los pequeños propietarios (dueños de uno o pocos inmuebles en alquiler).
En la Ley de Vivienda 2023, el legislador eximió deliberadamente a los arrendadores particulares de esos requisitos previos, consciente de que un pequeño arrendador difícilmente podría asumir largas demoras para desalojar a un inquilino moroso. Por tanto, antes de la sentencia, un propietario no considerado gran tenedor ya podía interponer su demanda de desahucio directamente, sin necesidad de informe ni mediación previa. En ese sentido, nada cambia en el trámite inicial para los pequeños propietarios: continúan teniendo vía libre para acudir al juzgado tan pronto lo necesiten, tal como ocurría desde la entrada en vigor de la ley (no estaban sujetos a la carga extra impuesta a los grandes tenedores).
No obstante, la sentencia sí unifica y clarifica el escenario para todos los propietarios. Ahora, ningún demandante de desahucio sea gran empresa o particular, enfrentará trabas adicionales por la situación del ocupante. Esto elimina la dualidad que la Ley 12/2023 había creado entre grandes y pequeños tenedores, asegurando que todos los propietarios de viviendas en alquiler tengan las mismas condiciones procesales para defender sus derechos ante impagos o incumplimientos del alquiler.
En la práctica, los arrendadores particulares se benefician de un sistema más coherente y equilibrado: se reconoce que la protección al vulnerable debe provenir del Estado y no impedirles acceder a la justicia.
Cabe mencionar, sin embargo, que ciertos formalismos introducidos por la Ley de Vivienda siguen vigentes y también atañen a los pequeños propietarios. En particular, al presentar una demanda de desahucio, el artículo 439.6 de la LEC (modificado en 2023) obliga a especificar dos cosas:
a) si el inmueble arrendado es la vivienda habitual del ocupante y
b) si el demandante tiene la condición de gran tenedor.
Si el propietario afirma que no es gran tenedor, debe adjuntar a la demanda una certificación registral que acredite la relación de inmuebles que figuran a su nombre.
Este documento (obtenido del Registro de la Propiedad) sirve para corroborar que, en efecto, el arrendador no posee más de diez viviendas y por tanto no le aplicaban los requisitos derogados.
Por lo tanto, los pequeños propietarios deben recordar cumplir con este trámite documental al iniciar su procedimiento, aportando dicha certificación. Aunque supone una gestión adicional menor, garantiza transparencia ante el juzgado y evita demoras por subsanaciones.
En cuanto a la protección de inquilinos vulnerables, la sentencia no altera la normativa general que también alcanza a los desahucios de pequeños arrendadores. Si un ocupante en un proceso de desahucio alega y acredita encontrarse en situación de vulnerabilidad (por ejemplo, riesgo de exclusión social, dependencia, familia con menores sin alternativa habitacional), el juzgado continuará aplicando el art. 441.5 LEC, avisando a los servicios sociales competentes para que intervengan.
Esto puede conllevar la suspensión temporal del lanzamiento (desalojo efectivo) mientras se busca una solución habitacional al demandado vulnerable, tal como prevé la ley vigente. La diferencia es que ahora esa activación de ayudas sociales se produce durante el proceso judicial y por iniciativa judicial (de oficio), no como requisito previo que retrase la admisión de la demanda.
En otras palabras, incluso los pequeños propietarios seguirán viendo posibles suspensiones de lanzamiento por vulnerabilidad, mecanismo pensado para evitar dejar en la calle a familias en riesgo, pero dichas suspensiones estarán supervisadas por el juez y acotadas en el tiempo, sin impedir que la demanda prospere. Este esquema, que ya existía, se mantiene “plenamente garantizado” tras la sentencia, y ahora se aplica por igual sea quien sea el propietario demandante.
En resumen, los pequeños arrendadores no sufren cambios negativos con la STC 26/2025, y de hecho salen reforzados en la idea de que su derecho a litigar por un desahucio no puede ser coartado por trámites onerosos.
Deben, eso sí, continuar cumpliendo con los requisitos formales (identificar si son gran tenedor o no y documentarlo) al presentar la demanda, y estar al tanto de que si el inquilino se halla en situación de vulnerabilidad, el procedimiento puede implicar la intervención de las administraciones públicas, aunque esto ya no les corresponde gestionarlo a ellos sino al propio juzgado.
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