Tras estudiar en nuestros artículos anteriores las diferencias entre Compra de vivienda como persona física vs a través de sociedad y Ventajas fiscales (y legales) de invertir a través de una sociedad patrimonial vamos a analizar en este artículo en analizar inconvenientes y costes de las sociedades patrimoniales frente a la compra como particular
Antes de crear una sociedad para invertir en vivienda, es fundamental evaluar los costes, obligaciones y posibles desventajas de esta forma jurídica en comparación con la compra directa como persona física:
1. Coste de constitución y gestión continua
Montar una sociedad conlleva gastos iniciales (notaría, Registro Mercantil, capital social mínimo, honorarios legales) y gastos periódicos de mantenimiento. Por ejemplo, tendrás que llevar contabilidad formal, presentar impuestos trimestrales y anuales (Impuesto de Sociedades, IVA si aplica, etc.), depositar cuentas anuales en el Registro, posiblemente pagar una asesoría para que lleve estas obligaciones, etc. .
Estos costes fijos pueden suponer varios miles de euros al año, que para una inversión pequeña podrían superar el ahorro fiscal obtenido.
Ejemplo: Juan compra un apartamento para alquilar que le deja 5.000€ de ganancia anual. Como sociedad pagaría 1.250€ de impuesto (25%), y quizás 1.500€ en gestoría y gastos jurídicos, quedándole 2.250€. Como persona física (tipo IRPF 19% tras reducción 60%) pagaría 950€ de impuesto, sin prácticamente gastos administrativos, conservando 4.050€. Vemos que con patrimonio pequeño, la sociedad puede no rentar debido a sus costes fijos.
2. Mayor complejidad legal y fiscal
Una persona física compra y gestiona su vivienda de forma simple; en cambio la sociedad exige cumplir con estatutos, actas de socios, normativa mercantil y fiscal compleja.
Cualquier movimiento (venta del inmueble, alquiler a terceros, etc.) se hace a nombre de la empresa y debe registrarse adecuadamente.
Además, las sociedades patrimoniales no pueden acogerse a ciertas bonificaciones e incentivos fiscales diseñados para empresas activas: por ejemplo, no disfrutan del tipo reducido inicial para nuevas empresas (15% los dos primeros años) ni de deducciones por I+D, etc., porque no desarrollan actividad económica propiamente dicha.
En otras palabras, tributan siempre al tipo general 25% y bajo régimen común sin beneficios para PYMEs de “reducida dimensión” u otros que sí aprovechan las sociedades mercantiles activas.
3. Sin reducción del 60% en alquileres de vivienda
Ya mencionado, pero es un inconveniente a recalcar: las sociedades patrimoniales no pueden aplicar la generosa reducción fiscal que tiene un arrendador particular en el alquiler de vivienda habitual.
Esto significa que, para pequeños inversores cuyo objetivo es alquilar una o dos viviendas, probablemente pagarán más impuestos vía sociedad que en IRPF como particulares (donde prácticamente sólo tributan por el 40% del beneficio gracias a la reducción).
Además, si el alquiler anual es muy bajo (<15.000€) y la sociedad aplica la bonificación del 100%, habría que analizar si compensa el esfuerzo de la estructura societaria para ahorrarse ese impuesto, que en muchos casos ya sería reducido en IRPF.
4. Vigilancia fiscal sobre el uso personal de bienes
Hacienda escruta de cerca a las sociedades patrimoniales porque algunas se usan para disfrutar de bienes personales con ventajas fiscales indebidas. Por ejemplo, tener el yate, coches de alta gama o chalets de vacaciones a nombre de la empresa y deducir sus gastos, cuando en realidad son para uso personal de los socios. Si la Agencia Tributaria detecta esto, puede recalificar ese uso como retribución en especie al socio (que tributaría en IRPF) e impedir la deducción de gastos en la sociedad, e incluso imponer sanciones. En resumen, las sociedades patrimoniales están en el punto de mira de Hacienda y requieren llevar todo con rigor para no tener problemas legales.
5. Fiscalidad en la aportación o retirada de inmuebles
Si ya posees la vivienda como particular y quieres pasársela a la sociedad, eso constituye jurídicamente una venta o aportación no dineraria que puede generar impuestos.
Por ejemplo, transferir un inmueble propio a tu sociedad patrimonial puede desencadenar una ganancia patrimonial sujeta a IRPF en tu declaración personal (si el valor ha subido desde que lo compraste) y también habrá que liquidar la plusvalía municipal al Ayuntamiento.
Igualmente, si en el futuro quieres “sacar” el inmueble de la sociedad para quedártelo a nivel personal, habría otra transmisión gravada. Esto hace que una vez dentro de la sociedad, sea mejor mantener los inmuebles ahí a largo plazo, pues sacarlos o meterlos tiene peajes fiscales.
6. Menos ventajas para vivienda habitual y exenciones personales
Ya vimos que para la vivienda habitual del propietario, la sociedad es desventajosa porque habría que imputar un alquiler ficticio. Adicionalmente, los particulares gozan de exenciones como la reinversión en vivienda habitual (venta exenta si se compra otra casa) o ventajas por edad, etc., que la sociedad no tiene.
Así, para vivienda propia o segunda residencia familiar, la sociedad suele ser peor opción. De hecho, la mayoría de expertos coinciden en que si la compra es de tu vivienda personal (no inversión), lo sensato es hacerla a tu nombre y no complicarse con sociedades.
7. Conclusión
En conclusión, utilizar una sociedad para invertir en inmuebles conlleva gastos y trámites adicionales que sólo se justifican si el volumen de inversión y las ventajas fiscales obtenidas compensarán ese esfuerzo.
Desde Quikprokuo podemos analizar tu caso y asesorarte sobre cual es la mejor opción para tu inversión inmobiliaria. Ponte en contacto aquí.
