Invertir en vivienda en España plantea una cuestión recurrente: ¿conviene comprar el inmueble a título personal (persona física) o mediante una sociedad patrimonial (por ejemplo, una sociedad limitada destinada a gestionar patrimonio)?
Esta decisión tiene implicaciones fiscales y legales importantes. Dependiendo de si la vivienda se destina al alquiler, a segunda residencia para uso propio, o a una inversión inmobiliaria a medio-largo plazo, cada opción puede ser más ventajosa.
A continuación, analizamos las diferencias clave, las ventajas fiscales inmobiliarias de utilizar una sociedad patrimonial, así como sus inconvenientes, con ejemplos sencillos que te ayudarán a decidir la mejor alternativa para tu caso.
Compra de vivienda como persona física vs a través de sociedad: diferencias clave
Como punto de partida, comprar una vivienda como particular implica que los ingresos o ganancias asociadas tributan en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), mientras que si se adquiere a través de una sociedad patrimonial, tributarán por el Impuesto de Sociedades.
Este cambio de impuesto conlleva diferentes tipos impositivos y normas:
1. Tipo impositivo
En el IRPF los beneficios inmobiliarios se gravan según tramos progresivos (19% hasta 45% en rentas altas). En cambio, en una sociedad patrimonial los beneficios (por alquiler o venta) tributan al tipo fijo general del 25% por Impuesto de Sociedades. Esto significa que para inversiones grandes o altos ingresos, la vía societaria puede reducir la carga fiscal máxima respecto al IRPF del particular (que en algunas comunidades llega hasta el 48%).
No obstante, si la sociedad distribuye dividendos al propietario, dichos dividendos luego tributan en el IRPF del socio, lo que puede reducir la ventaja inicial.
2. Alquiler de viviendas
Un particular que arrienda un piso para uso de vivienda puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler en su IRPF (siempre que se trate de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino), lo que disminuye significativamente el impuesto a pagar. Esta reducción no está disponible para las sociedades.
Por tanto, si planeas alquilar la vivienda, como persona física podrías tributar solo sobre el 40% de las ganancias (tras la reducción del 60%), mientras que la sociedad pagaría impuestos sobre el 100% de sus beneficios de alquiler al 25%.
Ejemplo: si un piso genera 10.000€ anuales netos de alquiler, un particular tributaría solo por 4.000€ gracias a la reducción, mientras que una sociedad tributaría por los 10.000€ completos (al 25%).
Existe un régimen especial para sociedades de arrendamiento de viviendas que cumplen ciertos requisitos (p. ej., tener varias viviendas alquiladas); bajo este régimen especial la sociedad puede obtener bonificaciones y pagar efectivamente alrededor del 15% sobre las rentas del alquiler, o incluso una bonificación del 100% si los ingresos anuales por alquiler no superan 15.000€ y no se considera actividad económica.
Sin embargo, estos casos especiales requieren condiciones específicas (como poseer un número mínimo de inmuebles en alquiler) y escapan del alcance de este análisis general.
3. Vivienda para uso propio (vivienda habitual o segunda residencia)
Si compras la vivienda para uso personal, suele ser más sencillo y fiscalmente razonable hacerlo como particular. Las personas físicas no tributan en IRPF por la vivienda habitual, y por las segundas residencias solo se paga una pequeña renta imputada (un ingreso ficticio equivalente aproximadamente al 1.1%-2% del valor catastral anual).
En cambio, si la propiedad pertenece a una sociedad y el socio la utiliza para uso propio (ej. tu segunda residencia a nombre de tu empresa), Hacienda exige que la sociedad le facture un alquiler a precio de mercado al socio por ese uso.
Ese “alquiler” imputado al socio sería un ingreso gravado al 25% en la sociedad, encareciendo significativamente el coste fiscal de disfrutar personalmente del inmueble.
Además, la Agencia Tributaria vigila que las sociedades patrimoniales no se utilicen para pagar gastos personales (luz, reformas, etc. de una casa de uso propio) deduciéndolos indebidamente.
4. Plusvalías por venta del inmueble
Cuando un particular vende una vivienda, la ganancia patrimonial tributa en IRPF a tipos entre 19% y 23% (escala del ahorro) si no es su vivienda habitual. Si la propiedad la vende una sociedad, la ganancia se integra en el resultado de la empresa y tributa al 25% por Impuesto de Sociedades.
La diferencia no es muy grande en porcentaje, pero el particular cuenta con algunas ventajas: por ejemplo, si es vivienda habitual y reinvierte en otra vivienda, la ganancia puede quedar exenta en IRPF, o si el propietario tiene más de 65 años la venta de su vivienda habitual está exenta.
Estas exenciones no aplican cuando la titular es una sociedad (una sociedad no tiene “vivienda habitual”).
Además, los particulares que compraron inmuebles hace décadas pueden beneficiarse de coeficientes reductores por antigüedad en ciertas ventas, cosa que las sociedades patrimoniales no pueden aplicar.
Por otro lado, en caso de transmisión, usar una sociedad permite opciones como vender las participaciones de la empresa en vez del inmueble: esto podría evitar pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la plusvalía municipal en la operación, aunque conlleva sus propias complejidades legales.
En resumen, las diferencias fundamentales radican en qué impuestos se pagan, a qué tipos y con qué deducciones. En los siguientes articulos entraremos en detalle cuáles son las ventajas fiscales de invertir a través de una sociedad patrimonial y cuáles son los costes o inconvenientes asociados, para determinar en qué casos merece la pena esta estructura.
Lo importante es analizar cuidadosamente tu caso y, ante la duda, buscar asesoramiento profesional.
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