NECESIDAD DE LEGISLACIÓN ADAPTADA AL CONTEXTO SOCIAL.

 

Con algunos de los movimientos que surgen en los ámbitos internacional y comunitario y que propician un cambio de los sistemas de producción y consumo a todos los niveles, se busca el desarrollo sostenible a través de la eficiencia y el ahorro energético.

 

La sostenibilidad es un reto que ha surgido en la esfera medioambiental, pero que se extiende al ámbito urbanístico e inmobiliario y, por ende, al de la propiedad horizontal, por motivos obvios: desde el inicio de la actividad hasta el final, el consumo de energía es constante y se ha elevado de forma exponencial con los sistemas de producción a gran escala.

Esto se traduce en una conclusión principal: la producción y el consumo a nivel general no se van a reducir, por lo que se deben adoptar medidas alternativas:

 

  1. Cambio de los sistemas de producción y consumo que lleven al uso de energías renovables.
  2. Cambio de los sistemas de producción y consumo que reduzcan el consumo de energía y la contaminación por factores como la emisión de gases invernadero.

 

Dejando de lado esta ramificación de contenidos, que no sólo se aparta de la esfera de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que se llega a apartar del ámbito jurídico para incidir en el sociológico, es importante entender el funcionamiento del individuo como parte de una masa social para comprender lo expuesto en la exposición de motivos de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

 Se remarca que las exigencias de la realidad social es uno de los motores del cambio del cuerpo normativo a todos los niveles. La premisa principal es la siguiente: la ley, además de buscar como fin supremo la justicia (concepto excesivamente ambiguo) debe evolucionar al compás del cambio social.

Por ello, la Ley de Propiedad Horizontal, cimentada sobre 3 columnas (construcción, arrendamiento y propiedad) que derivan en un consumo energético incluso en las fases posteriores a la finalización del procedimiento jurídico (el día a día del arrendatario, por ejemplo) debe ser modificada de forma periódica para cumplir con todos los objetivos comunes.

Hay un punto final que es crucial a la hora de tener en cuenta el propósito del legislador: aunque la propia Ley de Propiedad Horizontal, en ocasiones, pueda parecer tendente a la individualización por el ámbito en el que se mueve (promoviendo intereses individuales como la defensa del derecho a la propiedad privada) no deja de recalcar que las necesidades objetivas están a la orden del día: en este punto surge la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

 

Es una palanca de activación del cambio de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula actividades que inciden en cualquier familia o grupo social, por lo que genera un consumo energético en el top de actividades relacionadas con el ámbito jurídico.

 

MODIFICACIÓN LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: EL DESGLOSE DE LOS CAMBIOS Y EL SIGNIFICADO DE CADA UNO.

 

Han sido 3 los cambios en el contexto de la de la Ley de Propiedad Horizontal, separados en dos contextos: el de la eficiencia energética y el de la ruptura de las barreras arquitectónicas para facilitar la vida de las personas con dificultades de movilidad.

 En primer lugar, el artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal queda redactado de forma que incluye un Fondo de Reserva obligatorio en el que participarán todos los individuos parte de la comunidad de propietarios.

Este fondo cubrirá los gastos destinados a las obras que busquen la rehabilitación y eficiencia energética. Se remarca que los desembolsos mencionados con anterioridad se considerarán como gastos generales, y no como aportaciones extraordinarias o fruto de la coyuntura momentánea de la comunidad o de su entorno.

 

 En segundo lugar, el art.17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal pasa a recoger un procedimiento establecido de toma de decisiones en torno a las obras de eficiencia energética: lo preestablecido es la mayoría simple (aunque depende del gasto que resulte de la obra, tras la resta de las deducciones y ayudas). ¿Cuál puede ser el motivo de esto? Que se impulse el procedimiento de rehabilitación energética, impidiendo a ciertos propietarios que establezcan un veto análogo al que crean ciertos estados en el panorama internacional a la hora de ciertas tomas de decisiones.

 

 Por último, el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal busca perseguir a los integrantes de la comunidad que evadan los pagos de cuotas tales como las del Fondo de Reserva.

Se da la posibilidad de iniciar varios procedimientos, entre los que se destacan, por un lado, el procedimiento de reclamación de cantidad y, por otro, el proceso monitorio especial.

Hay obligación de certificar la obligación de pago, pero también se estipulan consecuencias disuasorias para los morosos como el pago de intereses legales o un posible embargo preventivo (que se puede levantar con la enervación de este).

Las costas por iniciar este procedimiento de reclamación serán a cargo del deudor, tanto si se allana como si hay un proceso con oposición que finalice con una sentencia estimatoria de las pretensiones de la Comunidad de Propietarios como parte actora.

 

Acceso a personas con movilidad reducida

En el ámbito de las modificaciones de los inmuebles y zonas comunes y/o aledañas para el acceso a personas con movilidad reducida, las modificaciones también tienen en cuenta sus necesidades. Los Fondos de Reserva también se destinan a ellos, y el procedimiento de toma de decisiones para este tipo de obras es el mismo.

En el contexto de una gran ciudad, donde ya hay grandes dificultades de acceso a espacios como los de ocio, es de vital importancia que las personas con movilidad reducida tengan la seguridad de poder moverse con total comodidad en el ambiente de la vivienda habitual.

Estas medidas aseguran una estabilidad a nivel físico y mental del individuo y permiten llevar una vida en familia en la que no se sientan como una carga.

 

 

ART.5 LEY DE MEDIDAS URGENTES: LA EXPLICACIÓN DE LOS OBJETIVOS DEL LEGISLADOR.

 

El artículo 5 de la Ley de Medidas Urgentes marca retos ambiciosos: compaginar una evolución socioeconómica competitiva con un desarrollo eficiente a nivel energético; es decir, cada vez más sostenible. La unión de estos dos conceptos se intenta a través del principio de eficiencia energético primero.

 

La base de este principio es que, en primer lugar, se planteen unas soluciones de eficiencia energética. Estas soluciones, sin embargo, no se pueden aplicar directamente y sin tener en cuenta el entorno concreto en el que tendrán efecto. Se debe efectuar un análisis coste – beneficio tanto en los sectores energéticos como en los no energéticos.

 

El motivo de incluir en este análisis a los sectores no energéticos es obvio: es donde se va a producir y se produce el gasto de energía. Esto significa que es donde se debe reducir el consumo y buscar la eficiencia máxima (entendiendo la eficiencia como el uso de la menor cantidad de recursos posible para llegar a un punto de producción x).

 

La edificación (nexo entre el Derecho Inmobiliario y el Derecho Urbanístico) se menciona en la propia ley como uno de los sectores no energéticos donde se incide más en la transformación, por la cantidad de recursos energéticos que se emplean para el desarrollo de la actividad. Como ya se explicó anteriormente, en cualquier fase de la actividad (incluso en la posterior, tras la realización de las obras y la ocupación del inmueble) se consume gran cantidad de energía, por lo que se debe conseguir que se disminuyan al máximo los recursos energéticos empleados (siempre consiguiendo un funcionamiento efectivo del sector y, posteriormente, unos niveles de vida /trabajo dignos para el propietario del inmueble)

 

PONERNOS AL DÍA CON EUROPA: UN COMPROMISO GLOBAL

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (y del resto de legislación estatal) tendente al ahorro y la eficiencia energética no sólo tiene como contexto el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. También hay que fijarse en la órbita comunitaria.

El punto de partida es la Directiva 2010/31/UE relativa a la eficiencia energética de edificios. Para simplificar la explicación de la misma y de su evolución, se puede desglosar el paso a paso en 3 períodos concretos:

– Los primeros compases, donde se marcan unos requisitos mínimos y un método de cálculo de la eficiencia energética. Se marca el objetivo principal: adaptar el consumo de energía de los inmuebles de la Unión Europea para lograr lo marcado por los Estados Miembro (por medio de Protocolos como el de Kioto o el de Río).

– En segundo término, la reforma por la directiva 2018/844, en 2018, perfila los rasgos generales de la Directiva anterior. Se establecen unos niveles mínimos de eficiencia en estos apartados:

  • la calefacción de espacios;
  • la refrigeración de espacios;
  • el agua caliente sanitaria;
  • la ventilación;
  • la iluminación integrada;
  • otras instalaciones técnicas de los edificios

Se intenta acelerar la transformación de los inmuebles ya existentes, aunque los plazos marcados son demasiado optimistas (la fecha límite que se fija es 2020).

El certificado de eficiencia energética, donde se marcan distintos niveles para determinar cuán adaptado está un edificio a los objetivos de consumo de la Unión Europea, es crucial para unificar los sistemas de cuantificación de consumo de energía de los Estados Miembro.

En un ejercicio de coherencia, se modifica de nuevo lo acordado anteriormente, para establecer una evolución paulatina que debería concluir con una reducción de la emisión de los gases de efecto invernadero entre un 80 y un 95%. La descarbonización cobra fuerza, concretándose uno de los objetivos que se incluían en el principal: la eficiencia energética del conglomerado de inmuebles de cada nación.

 

¿Cómo incide la Ley de Propiedad Horizontal en este avance?

 

La propia reforma vía Ley de Medidas Urgentes lo explica implícitamente. Se han focalizado los esfuerzos en un objetivo que ya no puede olvidarse en materia inmobiliaria, ni en la urbanística.

Para cumplir con los objetivos a nivel comunitario e internacional, la Ley de Propiedad Horizontal debe dirigir a los particulares, en el seno de las Comunidades de Propietarios, a convertir sus hogares, con ayuda de herramientas como las de inteligencia tecnológica, a lograr un doble objetivo:

1.- Reducir el consumo de energía no renovable y contaminación

2.- Lograr un ahorro real a nivel crematístico que ayude a mejorar la calidad de vida de las familias. No es incompatible ahorrar energía y dinero: precisamente los dos horizontes se juntan en una misma línea.

Si necesitas saber como puede afectarte esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, ponte en contacto con nosotros y visitar las actualizaciones sobre este tema disponibles en nuestro blog,