Uno de los grandes afectados por la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 han sido los comercios y empresas cuyo negocio se desarrolla en un local comercial.
En España el número de locales comerciales es de 923.061, de los cuales 576.211 pertenecen a actividades de comercio minorista.
Existen 568 Centros Comercial que suponen 36.000 contratos de arrendamiento (según cifras del año 2019), de los cuales casi un centenar se encuentran en Madrid. Y solo el ámbito de los Centros Comerciales genera 720.000 puestos de trabajo, con una cifra de ventas de 45.000 millones de euros.
El estado de alarma establecido por el Gobierno en Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, obligó al cierre de los locales comerciales mientras durara el estado de alarma y todos estos locales han tenido que cesar su actividad en ese mismo momento y sin una fecha concreta de reapertura.
“Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, sanitarios, centros o clínicas veterinarias, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías, lavanderías y el ejercicio profesional de la actividad de peluquería a domicilio. En cualquier caso, se suspenderá la actividad de cualquier establecimiento que, a juicio de la autoridad competente, pueda suponer un riesgo de contagio por las condiciones en las que se esté desarrollando.”
A partir del 14 de marzo de 2020, tanto arrendadores como arrendatarios de contratos de arrendamiento de locales comerciales, se posicionaron. Los arrendatarios enviando burofaxes a sus arrendadores y estos últimos manifestando su intención o no de llegar a algún tipo de acuerdo.
La mayoría de estos intentos de negociación basados en un reajuste de las rentas de alquiler. El importe de la renta de arrendamiento es el principal gasto de los arrendatarios y la perdida total de ingresos al no poder desarrollar su actividad les ha generado un gravísimo perjuicio económico.
Asimismo, la posición de los arrendadores no es más beneficiosa, ya que la imposibilidad de que los arrendatarios paguen sus rentas les ocasiona fuertes perdidas de ingresos.
Independientemente del enfoque jurídico, el sentido común nos indica que ante esta situación llegar a un acuerdo entre ambas partes puede ser la única manera de solventar este problema.
No hay que olvidar que el mantenimiento de lo acordado previamente en los contratos de arrendamientos suscritos pre-covid, provoca inevitablemente el cierre del negocio, el despido de los empleados y el endeudamiento y quiebra del arrendatario.
Este es el problema principal de la situación que estamos viviendo, esta es la dirección en la que hay que enfocarse y debe ser el fin de todas las medidas que se tomen al respecto. Hay que impedir la extinción y quiebra de mas de 500.000 negocios que se desarrolla actualmente en locales comerciales en España, hay que impedir el despido de cientos de miles de trabajadores que trabajan en dichos locales y el efecto económico que supondría en la economía de nuestro país.
Tras un primer paso de acercamiento y posicionamiento entre arrendador y arrendatario, el 21 de abril de 2020 se decreta el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por el que se regula muy escasamente ciertos aspectos del problema existente. Aunque mas que regulación es una especie de “ayuda” habilitando la posibilidad de una moratoria en el pago de rentas obligatoria para los arrendadores en determinados supuestos.
Se establece una moratoria (un aplazamiento del pago que lo que provoca es acrecentar el problema en lugar de solucionarlo) y solamente aplicable para:
- Arrendadores que sean grandes tenedores o empresas y entidades públicas. (Estos grandes tenedores representan el 5% del mercado de locales comerciales en España)
- El arrendatario debe ser una pyme o un autónomo.
- Solo se aplica para arrendamientos regulados en el Titulo III de la LAU y arrendamientos de industria. Por ejemplo, quedarían fuera los arrendamientos de temporada.
- La actividad del arrendatario tiene que haberse visto suspendida y si no se ha suspendido, su facturación tiene que haber tenido una reducción igual o superior al 75%, en comparación con la facturación del mismo trimestre en el año anterior.
- El número de rentas afectas a esta moratoria no puede superar las 4 mensualidades.
- Estas rentas se abonarán fraccionadas durante los 24 meses siguientes a la finalización del estado de alarma. (siempre y cuando el contrato este vigente durante estos 2 años, si el plazo de duración de este fuera inferior se tendrá que fraccionar acorde con el plazo de duración contractual pendiente)
- Solo puede exigirse durante el plazo de un mes desde la publicación del RD 15/2020, por lo que el plazo finalizará el 23 de mayo de 2020.
Con este Real Decreto 15/2020 en marcha, la situación sigue igual que antes, se ve imperativo la necesidad de buscar una solución al problema existente y dicha solución solo es posible mediante la revisión de los contratos de arrendamientos suscritos.
Estos contratos deben ser revisados uno a uno, ya que no es lo mismo los locales a pide de calle que los locales sitos en centros comerciales, los contratos son diferentes y los arrendadores y arrendatarios son diferentes.
En este aspecto hay que destacar las medidas tomadas por ciertos arrendadores de centros comerciales (Castellana Properties, CaixaBank, Intu, Value Retail, entre otros) que han ofrecido bonificaciones y reducciones de renta a sus inquilinos durante el periodo que dure el estado de alarma, e incluso están empezando a prestar ayudas post-covid (como por ejemplo Merlin Properties)
Revisados los contratos y viendo la posición tanto de arrendador como de arrendatario es necesario llegar a un acuerdo entre las partes, cuya finalidad no es la de “no pagar las rentas” si no reequilibrar la situación de ambas partes, restablecer el equilibrio contractual y proteger el negocio que se desarrolla en el local comercial, evitando su quiebra y el despido de los trabajadores.
Con esas bases y ese objetivo, se tiene que llegar a un acuerdo lo más acorde a la realidad de ambas partes, siempre amparándose en la buena fe contractual y la equidad. El acuerdo no debe solo limitarse al periodo de cierre de la actividad si no también al periodo de reinicio de la actividad. Por ejemplo, en restauración se estima que el perjuicio económico se extenderá a lo largo del año 2021.
Si este acuerdo no es posible, el escenario que se nos plantea es cuanto menos preocupante.
El numero de negocios que cerrarán será muy elevado y los procedimientos judiciales generados por el impago de rentas por parte de los arrendatarios (existen 900.000 locales comerciales en España) provocará un colapso en los tribunales durante los próximos años, con las repercusiones que esto generará, los juicios ordinarios pueden demorarse a plazos superiores año y medio, llegando a los 3 años en los supuestos de recurso.
Entre todos debemos tener claro hacia dónde mover nuestros esfuerzos e intentar salir de esta crisis de la mejor manera posible y evitando el mayor daño posible. Ahora es el momento de actuar, de remar todos en la misma dirección, esta en nuestra mano superar esta crisis, superar no solo desde el punto sanitario sino también económico esta pandemia, demostrando nuestra adaptación al cambio y nuestro espíritu de superación.
